Un décret fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués. Un autre fixe le montant de la prime d’assurance récupérable par le bailleur.
Ce qu’il faut retenir
Les informations obligatoires qui doivent être portées sur l’état des lieux du contrat de location d’un logement ont été précisées.
Afin d’apprécier et de prendre en compte la vétusté des équipements dont est constitué le logement, le bailleur et le locataire peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location.
Décret 30 mars 2016, n°2016-382
Lorsque le locataire ne remplit pas son obligation de justification d’assurance, le bailleur peut en souscrire une pour son compte et récupérer le montant de la prime majoré dans une limite de 10% pour indemniser les démarches qu’il a dû entreprendre.
Décret 30 mars 2016, n°2016-383
Conséquences pratiques
Les états des lieux annexés aux contrats de location concluent à compter du 1er juin 2016, devront comporter les informations prévues par le décret.
Dans le cas où le bailleur souscrit à une assurance risque locatif (en raison de la non-remise de l’attestation par le locataire suite à une mise en demeure), il peut récupérer le montant de la prime d’assurance majorée de 10%.
Pour aller plus loin
Fixation des modalités de l’état des lieux
La loi ALUR a modifié l’article 3-2 du chapitre Ier du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Au terme de ce nouvel article, il est prévu que « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ».
Le décret nécessaire à l’application de cette disposition a été pris en date du 30 mars 2016, pour une entrée en vigueur le 1er juin 2016 (Décret du 30 mars 2016, n°2016-382).
Il prévoit que l’état des lieux doit porter sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire à la jouissance exclusive et détermine les informations obligatoires qui devront être portées sur celui-ci :
1° A l’entrée et à la sortie du logement :
a) Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
b) Sa date d’établissement ;
c) La localisation du logement ;
d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
2° A la sortie du logement :
a) L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
b) La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
c) Eventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Enfin, le décret précise que le logement ne doit contenir que les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location.
Fixation des modalités de prise en compte de la vétusté
La loi ALUR a modifié l’article 7 du chapitre Ier du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les dispositions suivantes ont été ajoutées : « Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».
Le décret 30 mars 2016, n°2016-382 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.
Il indique que les parties peuvent appliquer une grille de vétusté qui définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. Cette grille de vétusté doit par ailleurs être choisie parmi celles qui ont été établies par un accord collectif de location conclu en vertu des articles 41 ter ou 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Fixation du montant récupérable pour l’assurance risque locatif
La loi ALUR a modifié l’article 7 du chapitre Ier du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de préciser les conséquences de la non-souscription par le locataire de l’assurance contre les risques locatifs. Ainsi, à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
La loi prévoit par ailleurs que « le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer ».
Le décret du 30 mars 2016 n°2016-383 fixe donc le montant maximum de la majoration à 10% du montant de la prime d’assurance.
Source : Fidroit