Ce qu’il faut retenir
Cet arrêt, de la première chambre civile de la Cour de cassation, en date du 17 mai 2017 est une illustration des précautions à prendre dans le cadre du fonctionnement d’une société civile immobilière en cas de vente d’un immeuble en présence d’héritiers mineurs.
En présence d’un ou plusieurs associés mineurs, si une décision est relative à la vente d’un bien immobilier cela nécessite une délibération de l’assemblée générale et une autorisation préalable du juge des tutelles.
La sanction en cas de défaut de cette autorisation préalable est la nullité de l’acte de vente.
Conséquences pratiques
Pour une meilleure protection de l’enfant mineur, il est conseillé d’aménager les statuts de la société civile concernant la responsabilité de l’enfant.
En cas de divergence entre l’intérêt d’un enfant mineur et ceux d’un tiers acquéreur, l’intérêt de l’enfant mineur risque de primer.
Pour aller plus loin
Contexte
L’ordonnance n°2015-1288 du 15 octobre 2015 portant simplification et modernisation du droit de la famille est entrée en vigueur le 1er janvier 2016. Elle apporte une certaine sécurisation des actes susceptibles d’être accomplis par un mineur en matière sociétaire.
Cette ordonnance a modifié le régime de l’administration légale avec une limitation notamment de l’intervention du juge des tutelles aux seules situations où il peut y avoir danger patrimonial.
L’article 387-1 du Code civil dresse une liste de huit catégories d’actes qui doivent être autorisés par le juge. A l’exclusion des actes interdits visés aux articles 387-1 et 387-2 du Code civil, l’administrateur légal a le pouvoir d’accomplir, sans requérir l’autorisation du juge, la plupart des actes de disposition. Il est à noter que la constitution et le fonctionnement d’une SCI ne sont pas visés par cette liste limitative.
Certaines précautions sont à prendre au sein d’une société civile immobilière en présence d’un enfant mineur, pour la vente d’un immeuble.
Dans ces circonstances, quel est l’intérêt qui prime : l’intérêt de tiers acquéreur ou la protection du mineur associé ?
Faits et procédure
Un propriétaire de parts dans une SCI est décédé en 2004, en laissant pour lui succéder son épouse, des enfants majeurs et deux filles mineures. Par acte du 13 septembre 2010, la SCI, représentée par sa gérante a vendu le bien immobilier lui appartenant à une première société laquelle l’a revendu à une seconde société. L’administrateur ad hoc des deux filles mineures et la gérante de la SCI ont assignés les deux sociétés citées précédemment en nullité de la vente pour absence d’autorisation préalable au juge des tutelles.
La Cour d’appel, dans son arrêt du 5 mai 2015, rejette la demande considérant que les sociétés tiers acquéreurs ont légitimement pu croire que l’administratrice légale avait en sa qualité de gérante de la SCI, le pouvoir de consentir cette vente.
Un pourvoi en cassation est alors formé.
Arrêt
La Cour de cassation, dans son arrêt en date du 17 mai 2017 casse et annule l’arrêt de la Cour d’Appel car elle considère « qu’il ne peut être fait exception à la nullité de l’acte de vente d’un bien immobilier appartenant à une SCI résultant de l’absence d’autorisation préalable du juge des tutelles à la délibération ayant décidé de cette vente, au motif que l’acquéreur aurait contracté dans la croyance erronée que le gérant de la SCI propriétaire du bien vendu avait le pouvoir de consentir à la vente ».
Source : Fidroit