Ce qu’il faut retenir
L’imputation du déficit foncier sur le revenu global est subordonnée au maintien de la location de l’immeuble nu pendant une durée minimale de trois ans. Si l’immeuble est détenu par l’intermédiaire d’une société, les associés doivent en plus conserver leurs titres pendant la même durée.
Le non-respect de ces conditions, notamment la vente de l’immeuble avant l’expiration du délai de trois ans, entraîne la remise en cause de l’imputation sur le revenu global du déficit.
A ce titre, le Conseil d’Etat est venu préciser que les dépenses qui n’ont pu être imputées sur le revenu global restent déductibles des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle elles ont été payées et peuvent constituer un déficit foncier reportable sur 10 ans selon le régime de droit commun.
La jurisprudence était alors en contradiction avec la doctrine administrative.
L’administration, prenant acte de cette décision, a refondu le BOFiP sous une nouvelle référence (BOI-RFPI-BASE-30-20) afin de préciser les modalités d’imputation des déficits.
Mise à jour BOFiP du 1er septembre 2017
L’administration conserve dans ses commentaires la possibilité, en cas de vente, de majorer le prix de revient des déficits non imputés correspondant aux travaux effectués sur le bien. Les contribuables devront alors expressément renoncer au report du déficit concerné, dans une note jointe à la déclaration.
Conséquences pratiques
La conservation du déficit foncier en cas de remise en cause de l’imputation sur le revenu global est désormais certaine, la solution étant à présent opposable à l’administration en application de l’article L.80 A du LPF.
Les contribuables dont l’imputation sur le revenu global a été remise en cause dans les conditions antérieurement admises pourront, par voie de réclamation contentieuse, demander à ce que leur déficit foncier, de même que le montant de leur impôt des années passées, soient recalculés.
A notre sens, la demande peut être effectuée jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle le déficit perdu à tort aurait dû être imputé, y compris si l’événement ayant donné lieu à remise en cause du déficit global est antérieur (par symétrie avec la faculté de l’administration d’exercer son droit de vérification à l’égard de période prescrites dont les opérations ont une incidence sur les résultats de la période ultérieure ; BOI-CF-PGR-10-20, § 190).
Pour plus d’information sur la forme et contenu des réclamations, voir BOI-CTX-PREA-10-50.
Pour aller plus loin
Règles d’imputation du déficit foncier
Le revenu net foncier est obtenu après compensation des revenus fonciers et des déficits fonciers de tous les immeubles détenus par le contribuable ou les membres du foyer fiscal. Lorsque le revenu foncier est négatif, un déficit foncier est constaté.
En principe, le déficit foncier ne peut pas être imputé sur le revenu global du contribuable, mais seulement sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes (CGI. art. 156, I. 3°).
Par exception, le déficit foncier est imputé sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, lorsqu’il résulte de dépenses déductibles du revenu foncier, autres que les intérêts d’emprunts. Cette imputation n’est pas optionnelle.
L’imputation du déficit sur le revenu global n’est toutefois acquise qu’au terme d’un délai d’affection de l’immeuble à la location nue de 3 ans.
Modalités de remise en cause antérieurement admises par l’administration. En cas de non-respect du délai de conservation des parts sociales ou de l’immeuble affecté à la location nue, la doctrine précisait que l’imputation sur le revenu global était remise en cause :
- Les revenus fonciers et globaux des 3 années précédentes étaient recalculés en faisant abstraction de l’imputation du déficit sur le revenu global ;
- En l’absence de conservation de revenus fonciers relatifs au bien ayant généré un déficit, le stock de déficit en report ne pouvait pas faire l’objet d’une imputation sur les revenus fonciers.
En d’autres termes, en cas d’arrêt de la location, imputation sur le revenu global et déficit foncier en report étaient perdus. Le contribuable pouvait seulement prendre en compte le déficit non imputé provenant de travaux pour diminuer la plus-value éventuellement imposable en cas de cession de l’immeuble.
BOI-RFPI-BASE-30-20
Cette doctrine administrative est désormais rapportée.
Source : Fidroit