L’acquisition d’un bien indivis s’effectue selon les proportions fixées dans le titre de propriété

Ce qu’il faut retenir

Lorsqu’un bien immobilier est acquis en indivision, la part de chaque indivisaire figure normalement dans l’acte notarié d’acquisition.

Si les coïndivisaires ont de fait financé le bien dans des proportions différentes, cela ne change en rien la part de propriété de chacun.

Il existe simplement une créance contre celui qui a le moins payé, sauf en présence d’une intention libérale avérée.

Cette solution classique a été rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 10 janvier 2018.

Conséquences pratiques

L’indivisaire peut prouver la quotité de ses droits dans l’indivision grâce au titre d’acquisition du bien indivis.

Concernant le financement de l’acquisition, il sera prudent de conserver tous les éléments s’y rapportant (factures acquittées, relevés bancaires, etc).

Pour aller plus loin

Contexte

Le financement de l’acquisition ou de la construction de biens indivis s’effectue parfois dans des proportions différentes des quotités acquises par chacun et figurant dans le titre de propriété.

Cette situation peut être source de difficultés lors de la liquidation et du partage de l’indivision.

La jurisprudence concernant cette question est abondante, l’arrêt rendu le 10 janvier 2018 rappelant l’importance de la distinction entre propriété et financement.

Faits et procédure

Deux concubins acquièrent en indivision deux parcelles à hauteur de moitié chacun.

Ils créent un lotissement sur une parcelle et font construire une maison d’habitation sur l’autre parcelle, financée en partie avec le produit de la revente des lots.

La concubine assigne son coïndivisaire en liquidation et partage de l’indivision.

La Cour d’appel considère que les droits de la coïndivisaire s’élèvent à 46,24 % de la valeur de l’immeuble indivis et ceux de son coïndivisaire s’élèvent à 31,22 %, en retenant le financement à titre personnel, par chacun d’eux, du coût de la construction de la maison.

Le coïndivisaire forme un pourvoi principal tandis que la coïndivisaire forme un pourvoi incident.

Arrêt

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel en affirmant que ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement.

En ayant acquis le bien en indivision à hauteur de moitié chacun, les coïndivisaires en détenaient donc la propriété dans les mêmes proportions.

Analyse

Cette décision est rendue au visa des articles 815 et 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats.

Ce dernier article, dont les dispositions ont été reprises aux nouveaux articles 1103 et 1104 du Code civil, dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

C’est donc le titre de propriété qui indique les quotités dont chaque indivisaire est propriétaire.

Cependant, lorsque l’un des coïndivisaires a financé une partie supérieure à celle figurant au sein du titre de propriété, il a une créance contre celui qui a le moins payé, sauf si celui-ci rapporte la preuve de l’existence d’une intention libérale (Cass. civ. 1 31 mars 2010, n° 09-10542).

Par ailleurs, lorsque l’acte notarié ne mentionne pas les quotités acquises par chaque coïndivisaire, ceux-ci sont réputés avoir acquis le bien à hauteur de moitié chacun (Cass. civ. 1 19 mars 2014, n° 13-14989).