1.Ce qu’il faut retenir
Le congé délivré au locataire, soit pour vendre, soit pour reprendre le bien, doit contenir de nombreuses informations obligatoires sous peine de nullité.
Il faut désormais joindre à ce congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours pour le locataire. Le contenu de cette notice a été précisé par arrêté.
Une notice, portant sur les obligations du bailleur et sur les différentes voies de recours et d’indemnisation du locataire, doit être jointe à tout congé délivré depuis le 1er janvier 2018.
Elle ne concerne que les logements non meublés, à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation.
L’arrêté prévoit des mentions communes et/ou spécifiques aux congés pour vendre ou pour reprise, ainsi que les voies de recours en cas de litige.
| Dispositions communes | Congé pour vendre | Congé pour reprise | Les litiges relatifs aux congés |
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Conséquences pratiques
L’ensemble du contenu de la notice, qui doit être jointe au congé, est précisé dans l’annexe du présent arrêté.
Pour connaître la totalité des éléments compris au sein de cette notice, se référer à l’arrêté.
Bref retour sur les éléments compris dans la notice :
Sur les dispositions communes
Il est notamment rappelé que le congé doit être adressé à tous les titulaires du bail. Lorsque les locataires sont mariés, le bailleur adresse le congé aux deux époux, quand bien même un seul des époux est signataire du bail. Il en est de même pour les partenaires de pacs s’ils sont co-titulaires ou qu’ils en font la demande conjointe. En revanche, en cas de concubinage le bailleur adresse le congé uniquement à la personne signataire du contrat de location.
La notice précise également le délai dans lequel doit intervenir le congé. Il nécessaire de respecter un délai de préavis de 6 mois au moins entre la notification du congé et le terme de la location. Si le délai n’est pas respecter, le bail est reconduit tacitement.
- lorsque le congé est délivré par acte d’huissier, le délai court à compter du jour de la signification de l’acte d’huissier au locataire ;
- lorsque le congé est délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, c’est-à-dire à partir de la remise effective de la lettre à son destinataire ;
- lorsque le congé est remis en main propre, le délai court à compter de la date de cette remise contre récépissé ou émargement.
Lorsqu’un délai est exprimé en mois, il expire le même jour que celui exprimé dans l’acte. A défaut, le délai expire le dernier jour du mois (art. 641 du code de procédure civile).
Sur le congé pour habiter
L’arrêté précise quelles personnes peuvent bénéficier de la reprise pour se loger, à titre de résidence principale :
- le conjoint du bailleur personne physique, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ;
- l’un des associés d’une société civile immobilière (qui peuvent être enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, arrière-petits-enfants, arrière-grands-parents, frères, sœurs, neveux, nièces, oncles, tantes, petits-neveux, petites-nièces, grands-oncles, grandes-tantes et cousins germains) ;
- lorsque le logement est en indivision, tout membre de l’indivision peut le reprendre afin d’y habiter ou d’y faire habiter son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire
Sur le congé pour vendre
Les conditions du congé pour vendre sont explicitées, notamment en ce qui concerne le droit de préemption du locataire. Il est précisé que ce droit s’applique à l’ensemble des locataires, en revanche le locataire ne peut en bénéficier lorsque l’acquéreur est un proche du bailleur.
Le congé constituant une offre de vente, est valable deux mois à compter de sa notification au locataire. L’offre doit rester maintenue tout au long de cette période.
En cas de refus de l’offre par le locataire, ce dernier doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.
S’il y a modification du prix ou des conditions de vente, le locataire doit en être averti sous peine que la vente consentie à un tiers soit frappée de nullité (§ 2-2-4-4). L’ensemble des délais entourant cette spécificité sont prévus au sein du même paragraphe. La notification de nouvelles conditions vaut nouvelle offre de vente.
Sur les règlements des litiges
L’arrêté précise les modes de règlement des litiges relatifs aux congés. En cas de conflit, le locataire et le propriétaire peuvent tenter de trouver une solution amiable et ainsi éviter tout contentieux juridique. Les parties peuvent faire appellent à la commission départementale de conciliation ou à un conciliateur de justice.
Lorsque les modes de résolutions amiables sont épuisés, le locataire peut intenter une action en justice.
Enfin, l’arrêté précise l’ensemble des contacts utiles au locataire, notamment les ADIL (agences départementales d’information sur le logement. De nombreuses organisations sont présentes au niveau local mais aussi national.
Source . Fidroit