Immobilier 2026 : Le nouveau statut de bailleur privé
A rebours des orientations politiques de dernières années mais face à un marché immobilier atone en général et même en crise dans le neuf, un ajout du gouvernement au projet de Loi de finances 2026 a prévu la mise en place d’un statut de bailleur privé. Ce statut, également appelé « dispositif jeanbrun », est définitivement mis en place dans la Loi de finances 2026.
Ce nouveau cadre fiscal a pour objectif de relancer l’investissement locatif privé, en offrant de nouveaux avantages fiscaux à ceux des investisseurs particuliers qui réalisent une acquisition immobilière à compter du mois de janvier 2026 en vue d’optimiser leur patrimoine.
Qu’est-ce que le statut bailleur privé?
A vrai dire, il ne s’agit pas vraiment d’un statut mais plutôt d’un dispositif fiscal. Toutefois, à la différence des derniers dispositifs fiscaux, ce nouveau régime ne confère pas un avantage prenant la forme d’une réduction d’impôt. En effet, il renoue dans la catégorie des revenus fonciers plus de vingt ans après le dispositif Robien, avec une technique usuelle du droit fiscal, elle-même empruntée au droit comptable : l’amortissement.
L’amortissement correspond à la dépréciation d’un actif au fil du temps. Ce concept comptable qui suppose que l’actif en question soit immobilisé dans le bilan et logiquement traduit, en fiscalité, permettant ainsi de déduire fiscalement chaque année une charge non décaissée mais représentative d’une fraction de la dépréciation attendue du bien.
Quels sont les biens immobiliers concernés?
Sont visés les investissements réalisés à partir du lendemain de la publication de la loi et jusqu’au 31 décembre 2028, effectués en direct ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS.
Il faut noter d’emblée que le dispositif est incompatible avec le démembrement de propriété, sauf décès du contribuable, auquel cas le conjoint survivant peut reprendre le dispositif à son profit.
Il s’agit exclusivement de l’acquisition de logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs.
Deux catégories de logements sont visées par l’article 47 de la loi de finances 2026 qui modifie l’article 31 1° i et j du CGI : D’une part les logements neufs ou en état futur d’achèvement et d’autre part les logements anciens réhabilités (faisant l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf ou bien dont les travaux d’amélioration représentent au moins 30% du prix d’acquisition).
Quelles sont les obligations du bailleur qui revendique l’application du dispositif ?
Un dispositif non automatique
Le contribuable doit en formuler la demande, le dispositif n’étant pas automatique.
Un engagement de location
Il s’agit donc de prendre un engagement de location pendant une durée de 9 ans et de s’engager respecter un plafond de loyer ainsi qu’un plafond de ressources du locataire, en fonction de secteur de location choisi : secteur intermédiaire, social ou très social.
Quels sont les avantages du statut bailleur privé?
Le bailleur qui opte pour le statut du bailleur privé va pouvoir bénéficier d’un amortissement fiscal, calculé sur le prix d’acquisition net de frais, hors foncier (retenu forfaitairement pour 20%) soit sur 80% du prix.
Les taux d’amortissement sont les suivants :
Pour les logements neufs :
- Location intermédiaire : 3,5%
- Location sociale : 4,5% (3,5% + 1 point)
- Location très sociale : 5,5% (3,5% + 2 points)
Pour les logements réhabilités :
- Location intermédiaire : 3%
- Location sociale : 3,5% (3% + 0,5 point)
- Location très sociale : 4% (3% + 1 point)
Plafond et majorations
Le montant des amortissements annuels est toutefois plafonné à 8 000 € par foyer fiscal et par an, avec une possibilité de majorations de 2 000 € (si 50% au moins des revenus bruts sont issus de locations sociales) ou de 4 000 € (si 50% au moins des revenus bruts sont issus de locations très sociales).
Des questions en suspens
La durée d’amortissement
Les décrets d’application n’étant pas encore parus, certains points sont incertains : ainsi, le contribuable pourra-t-il toujours bénéficier d’un amortissement annuel sans conditions au-delà de la période de 9 ans ? En effet, le texte ne précise pas la durée de l’amortissement, il indique seulement que le montant total amorti ne doit excéder 100% de la valeur hors foncier. On pourrait donc concevoir, par exemple, pour un bien offrant un amortissement annuel de de 3 %, que celui-ci puisse s’appliquer pendant 33 ans.
Respect de normes énergétiques ?
A l’occasion des derniers débats sur le texte, il avait été question de subordonner l’application du dispositif au respect de normes énergétiques dont le texte final ne parle pas, notamment la norme RE 2020 pour le neuf et l’obtention d’un DPE A ou B pour l’ancien. Peut-être que les décrets d’application qui seront publiés seront plus explicites sur ce sujet.
Le revers de la médaille
C’était le débat de la précédente loi de finances à propos de la location meublée non professionnelle : Après s’être ému de l’absence de réintégration des amortissements déduits lors de la détermination de la plus-value imposable à l’occasion d’une cession d’un bien faisant l’objet d’une location meublée non professionnelle, le législateur avait corrigé le tir dans la loi de finances 2025 en prévoyant expressément que les amortissements fiscalement déduits doivent être soustrait du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value.
Le nouveau statut du bailleur privé n’échappe pas à la mise en œuvre de la même règle qui, au final, tend un peu plus à unifier les règles de la location meublée et de la location nue : Ainsi, le texte prévoit expressément, en modifiant l’article » 150 VB du CGI relatif aux plus-values, que le bailleur privé ayant bénéficier d’amortissements devra soustraire ceux-ci de son prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value à l’occasion d’une mutation à titre onéreux. Nul doute qu’en fonction des objectifs poursuivis, tout bon investisseur devra mener de savants calculs pour déterminer dans quelle mesure le gain réalisé pendant la phase de détention sera supérieur au coût de la soumission à l’impôt de plus-value des amortissements déduits.