Ce qu’il faut retenir
Les logements anciens situés en zone C sont désormais éligibles au régime Cosse ancien. Il faut pour cela que le bailleur s’engage à réaliser des travaux d’amélioration conventionnés par l’Anah et à louer ce logement au moins 9 ans dans le secteur social ou très social. En contrepartie, il bénéficie de deux avantages :
- Une déduction sur les loyers bruts de 50 %, avant imputation des autres charges (jusqu’à 85 % en cas d’intermédiation locative sociale).
- Le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global est porté de 10 700 € à 15 300 € pendant toute la durée du régime.
Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN)
Conséquences pratiques
La loi Elan étend, à la zone C, le bénéfice de la déduction « louer abordable » , dite Cosse ancien, pour les conventions Anah signées à compter du 1er janvier 2019. Elle porte le plafond d’imputation des charges déductibles sur le revenu global à 15 300 € pendant toute la durée du régime.
Remarque :
En zone C, les avantages fiscaux compensent souvent les contraintes locatives : plafonds de loyers et de ressources. Ainsi, une déduction de 50 % sur le loyer brut est un avantage déterminant. Il convient d’anticiper en conventionnant le logement avant sa mise en location et avant la réalisation des travaux d’amélioration.
Ce dispositif peut prendre, en zone C, le relai du régime Borloo ancien ; ce denier concerne les logements conventionnés par l’Anah avant le 31 janvier 2017, pour une durée de 6 ans (9 ans en cas de travaux). Les déductions fiscales du Borloo ancien s’appliquent jusqu’à la fin de la convention avec l’Anah, qui peut être prorogée par période de 3 ans, jusqu’à la date de renouvellement du bail.
Reste que des travaux d’amélioration conventionnés sont nécessaires pour pouvoir accéder au Cosse ancien au sortir du Borloo ancien.
Remarque :
Le dispositif Besson ancien demeure applicable pour certains logements jusqu’au terme des engagements en cours (location conventionnée avant 2006 avec prorogation en cours) ; il disparaîtra complètement au-delà du 31 décembre 2019.
Exemple :
Acquisition d’un bien de 130 m2 en janvier 2019 pour 170 000 €, avec 50 000 € de travaux, dont 15 000 € financés par l’Anah. Le locataire est un couple avec 2 enfants dont le revenu fiscal de référence de 2017 est 21 000 €. Le 1er mars 2020, le bail débute. L’opération est intégralement financée par emprunt. Le loyer convenu est de 910 € par mois.
| Lignes de la déclaration n°2044 spé / sources | Libellés | 2019 la première année |
2020 pendant l’application du régime |
2029 au terme du régime |
|---|---|---|---|---|
| 211 | Loyers bruts encaissés | 8 190 € | 10 920 € | 10 920 € |
| 213 | Subventions Anah | 15 000 € | 0 € | 0 € |
| 215 | Total des recettes | 23 190 € | 10 920 € | 10 920 € |
| 221 | Frais d’administration et de gestion | 180 € | 180 € | 180 € |
| 222 | Autres frais de gestion | 20 € | 20 € | 20 € |
| 223 | Primes d’assurance | 200 € | 200 € | 200 € |
| 224 | Dépenses d’amélioration | 50 000 € | 0 € | 0 € |
| 227 | Taxes foncières, taxes annexes | 800 € | 800 € | 800 € |
| 228 | Déduction spécifique Cosse 50% | 11 595 € | 5 460 € | 0 € |
| 240 | Total frais et charges | 62 795 € | 6 660 € | 1 200€ |
| 250 | Intérêts d’emprunt | 3 600 € | 3 500 € | 2 300 € |
| 263 | Bénéfice (+) ou déficit (-) | -43 205 € | 760 € | 7 420 € |
| Article 156, 3° du CGI | Déficit imputable sur le revenu global | -15 300 € | 0 € | 0 € |
| Imputation de déficit reportable | 0 € | 760 € | 7 420 € | |
| Stock de déficit reportable | -27 905 € | -27 145 € | -9 225€ | |
| Impôt sur le revenu (TMI à 30%) | -4 590 € | 0 € | 0 € | |
| Prélèvements sociaux | 0 € | 0 € | 0 € | |
| Annuités d’emprunt | 10 200 € | 10 200 € | 10 200 € | |
| Gain (+) / Effort (-) de trésorerie annuel | 1 400 € | -460 € | -460 € |
L’option pour le régime « Cosse ancien« désormais applicable sur toutes les zones du territoire national en location directe ou par intermédiation est à comparer juridiquement, financièrement et fiscalement avec des stratégies d’optimisation, telles une option à l’impôt sur les sociétés ou le passage à la location meublée.
Pour aller plus loin
Contexte
L’article 46 de la loi n°2016-1918 du 29 déc. 2016 de finances rectificative pour 2016 a créé un nouveau dispositif incitatif de déduction en faveur de la mise en location de logements anciens conventionnés situés en zones tendues : le Cosse ancien. Cet avantage est codifié à l’article 31, I, 1°, o, du Code général des impôts.
Il s’applique aux conventions conclues avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.
Il prévoit une déduction forfaitaire sur les revenus bruts du bailleur allant de 15 % à 85 % avant déduction des charges réelles. Le bailleur s’engage en contrepartie à louer le bien immobilier en location nue dans le secteur intermédiaire ou social en zones A, A bis, B1 et B2 sous conditions de ressources pour le locataire.
Le taux était de 85% dans le cadre d’une intermédiation de la mise en location avec un organisme social agréé ou d’une location à un organisme agréé de relogement à caractère social en zones A, A bis, B1, B2 et C.
Le contenu de l’article 162 de la loi Elan
L’article 162 de la loi Elan du 23 novembre 2018 apporte des modifications au régime Cosse ancien. Il prévoit désormais les conditions suivantes :
| Zone de situation du bien | Éligibilité au régime location nue ou de location à un organisme social agréé | Taux d’abattement en secteur locatif intermédiaire | Taux d’abattement en secteur locatif social et très social | Taux d’abattement en location à un organisme social agréé |
|---|---|---|---|---|
| A bis – Arrêté 30 sept. 2014 (p.1 à 3) | OUI | 30 % | 70 % | 85 % |
| A – Arrêté 30 sept. 2014 (p.4 à 20) | OUI | 30 % | 70 % | 85 % |
| B1 – Arrêté 30 sept. 2014 (p.20 à 60) | OUI | 30 % | 70 % | 85 % |
| B2 – Arrêté 30 sept. 2014 (p.60 à 160) | OUI | 15 % | 50 % | 85 % |
| C – Communes non situées dans les autres zones Nouveauté |
OUI | 0 % | 50 % Sous condition de réalisation de travaux d’amélioration incombant au bailleur |
85 % |
Analyse
En zone C, la demande locative n’est généralement pas « tendue ». Dès lors, les risques de vacance locative et d’illiquidité du bien y sont plus élevés. Ces inconvénients sont souvent compensés par un niveau de rentabilité brut assez élevé. La pression fiscale personnelle, pouvant dépasser 47,2 % du loyer net de charges, incite certains investisseurs à rechercher une optimisation via l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés ou le passage à la location meublée de ces immeubles économiquement rentables.
L’ouverture aux zones C du dispositif Cosse ancien offre une possibilité alternative à ces bailleurs. Ce régime génère à la fois un déficit foncier (imputable sur le revenu global à hauteur de 15 300 €) et un abattement sur les loyers (proche des effets d’un amortissement sur l’immeuble).
Par ailleurs, les travaux d’amélioration obligatoires en zone C, peuvent partiellement être subventionnés par l’Anah.
En conclusion, les loyers normaux pratiqués sont souvent assez proches des seuils imposés par le régime. Les ressources des locataires et l’engagement de conservation signée avec l’Anah sont les principaux inconvénients de ce régime, qui permet d’obtenir un rendement net de fiscalité plus intéressant.
Source: Fidroit