Démembrement de propriété : Acquérir la nue-propriété

La propriété se définit comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » (C. civ. art. 544).Le droit de propriété est un droit réel qui confère à celui qui en est titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien, savoir :
– l’usus : le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien,
– le fructus : le droit de percevoir les revenus (fruits) d’une chose ou d’un bien,
– l’abusus : le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner, modifier).

Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement c’est-à-dire d’une répartition des prérogatives qu’il confère.
Le démembrement donne lieu à la coexistence de deux droits réels : l’usufruit et la nue-propriété.
Contrairement à l’indivision, ces deux droits réels ne s’exercent pas simultanément mais distinctement et indépendamment.
L’usufruit est un droit réel temporaire. A son extinction, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

La notion de droit réel s’oppose à la notion de droit personnel.
A la différence du droit réel, le droit personnel (par exemple le droit d’usage et d’habitation) est incessible, intransmissible et insaisissable.

Le titulaire de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien est détenteur d’un droit réel. Il a donc la possibilité de céder son droit réel, à titre gratuit (donation, testament) ou à titre onéreux (vente, échange, apport en société) et de le donner en garantie (hypothèque). La nue-propriété est, en outre, transmissible par succession.
L’acquéreur et le donateur auront alors les mêmes obligations que l’usufruitier ou le nu-propriétaire d’origine.

•   Usufruit et quasi-usufruit« L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »
  (C. civ. art. 544)
  L’usufruit peut porter sur tous les biens meubles ou immeubles, y compris sur une somme d’argent (il s’agit dans ce cas du quasi-usufruit).
  • Droits de l’usufruitier
    
    L’usufruit est un droit réel temporaire (souvent viager). L’usufruitier ne peut pas vendre le bien démembré sans l’accord du nu-propriétaire.
    L’usufruitier peut :
    • utiliser librement le bien (par exemple occuper l’immeuble),
    • ou en percevoir les revenus (par exemple louer l’immeuble à un tiers),
    • céder ou de donner librement son droit (sauf clause contraire figurant dans le contrat ou l’acte lui accordant l’usufruit).
  • Durée de l’usufruit
    
    • Si l’usufruitier est une personne physiqueSauf s’il fait l’objet d’une cession à titre onéreux, l’usufruit s’éteint :
      >au jour du décès de l’usufruitier,
      >à l’arrivée du terme dans le cas d’un usufruit temporaire, sauf si le décès intervient préalablement au terme fixé.
    • Si l’usufruit est accordé en fonction de l’âge d’un tiers« L’usufruit accordé jusqu’à ce qu’un tiers ait atteint un âge fixé dure jusqu’à cette époque, encore que le tiers soit mort avant l’âge fixé. »
      (C. civ. 620)
      Ce type d’usufruit est rarement usité.
    • Si l’usufruitier est une personne morale- L’usufruit ne peut être que d’une durée maximale de 30 ans,
      «  L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que 30 ans. »
      (C. civ. art. 619)Il ne peut en aucun cas être dérogé à cette disposition car elle est d’ordre public.
      Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 07 mars 2007– L’usufruit accordé sur des logements à une personne morale ne peut être d’une durée inférieure à 15 ans
      « L’usufruit d’un logement ou d’un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d’une personne morale pour une durée minimale de 15 années, en vue de la location de ce ou ces logements. »
      (CCH. L.253-1)

      Il ne peut en aucun cas être dérogé à cette disposition car elle est d’ordre public.

      Cette durée minimale s’applique en cas de donation d’usufruit à durée fixe ou de cession d’usufruit à durée fixe. La donation d’usufruit est en l’occurrence possible car l’usufruit n’est pas attaché à la personne morale contrairement à l’usufruit viager attaché à la personne physique.

      Il ne peut en aucun cas être dérogé à cette disposition car elle est d’ordre public.
      Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 07 mars 2007

      –  l’usufruit accordé sur des logements à une personne morale ne peut être d’une durée inférieure à 15 ans
      « L’usufruit d’un logement ou d’un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d’une personne morale pour une durée minimale de 15 années, en vue de la location de ce ou ces logements. »
      (CCH. L.253-1)

      Il ne peut en aucun cas être dérogé à cette disposition car elle est d’ordre public.

      Cette durée minimale s’applique en cas de donation d’usufruit à durée fixe ou de cession d’usufruit à durée fixe. La donation d’usufruit est en l’occurrence possible car l’usufruit n’est pas attaché à la personne morale contrairement à l’usufruit viager attaché à la personne physique.
      Réponse ministérielle du 09 juin 2009

      Remarque :
      L’usufruit, même constitué pour une durée fixe, s’éteint avec la disparition de l’usufruitier, personne physique ou morale.
      L’extinction de l’usufruit, viager ou temporaire, met immédiatement fin au démembrement de propriété.

  • Devoirs de l’usufruitierAvant l’entrée en jouissance de son droit, l’usufruitier a l’obligation de dresser un inventaire des meubles et des immeubles sur lesquels porte son droit.
    Il doit en principe fournir caution et s’engager à jouir du bien en bon père de famille (c’est-à-dire en faire une utilisation normale). Il peut en être dispensé par le disposant ou obtenir cette dispense auprès du nu-propriétaire.A partir de l’entrée en jouissance, l’usufruitier a l’obligation :
    – de conserver la substance du bien,
    – de maintenir sa destination,
    – d’entretenir le bien en bon état (l’usufruitier n’a cependant pas l’obligation de procéder aux travaux de grosses réparations car celles-ci sont à la charge du nu-propriétaire).L’usufruitier universel ou à titre universel étant légataire à titre universel est obligé au passif.
    Les modalités de contribution de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont codifiées aux articles 610 et 612 du Code civil L’article 612 du Code civil dispose de 3 possibilités :
    – L’usufruitier avance la somme et possède en contrepartie un droit à sa restitution en fin d’usufruit sans intérêt.
    – Le nu-propriétaire assure le paiement de la dette et l’usufruitier lui doit les intérêts de la somme payée.
    – le nu-propriétaire fait vendre une partie des biens soumis à usufruit pour acquitter le passif.

    A l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier a l’obligation de restituer le bien au nu-propriétaire.

  • Particularités du quasi-usufruitLorsque l’usufruit porte sur une somme d’argent, des grains ou des liqueurs (C. civ. art. 587), choses fongibles et consomptibles au premier usage, il est soumis au régime juridique particulier du quasi-usufruit.
    Le titulaire d’un quasi-usufruit est investi des pouvoirs de disposition sur les biens tandis que le nu-propriétaire bénéficie d’un simple droit de créance.
    Le quasi-usufruitier est par conséquent tenu de restituer la chose lors de l’extinction de son droit. Cette restitution s’effectue soit par la remise de choses de même quantité et qualité soit en valeur.Le quasi-usufruit peut également être conventionnellement appliqué à un bien non consomptible. Mais, l’usufruit ne pourra être transformé en quasi-usufruit conventionnel qu’à la condition qu’il porte sur une chose fongible ou une chose de genre. Il faut que la restitution de la chose ou du bien soit possible en nature ou par équivalent (possibilité de racheter une chose semblable).
    Il ne peut toutefois pas porter sur un immeuble ou sur des titres sociaux dont la détention confère la direction de l’entreprise ou une minorité de blocage.Que le quasi-usufruit soit légal ou conventionnel, il confère à l’usufruitier le pouvoir de disposer du bien, c’est pourquoi, afin de protéger le nu-propriétaire, il est conseillé :
    – d’établir une convention de quasi-usufruit (par acte sous seing privé ou par acte notarié),
    – et de procéder à l’enregistrement de cette créance (si la convention n’a pas été rédigée en la forme authentique).

    Remarque :
    L’enregistrement va en effet donner date certaine à la créance, ce qui est très utile si le quasi-usufruit est conventionnel et/ou s’il porte sur des capitaux provenant d’un contrat d’assurance-vie.
    Ainsi la créance constituera un élément du passif successoral non pris en compte pour le calcul des droits de succession (CGI. art. 773 2°).

    La convention de quasi-usufruit est très utile car elle offre plus de garanties au nu-propriétaire.
    Elle contient généralement :
    – la répartition des droits entre l’usufruitier et le nu-propriétaire,
    – l’inventaire des biens démembrés,
    – une caution ou une garantie équivalente,
    – et une obligation d’emploi.

• Nue-propriétéLa nue-propriété est un droit réel portant sur le bien démembré. Le détenteur de ce droit est appelé nu-propriétaire.
  Le nu-propriétaire doit laisser l’usufruitier :
  – entrer en possession du bien,
  – jouir du bien,
  – et percevoir les fruits et revenus du bien.« Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »
  C. civ. art. 605
  Remarque : Contrairement au nu-propriétaire, l’usufruitier ne peut le forcer à réaliser des travaux de grosses réparations.
  Cass. Civ. 3ème 30 janv. 1970
  Cass. civ. 1ère 18 déc. 2013
  Le nu-propriétaire est titulaire d’un droit réel, lequel est par conséquent cessible, transmissible et saisissable.A l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, et ce, sans aucune imposition (CGI. art. 1133).

• Usufruit viager
  Les valeurs fiscales de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la pleine propriété du bien.Ces valeurs constituent l’assiette du calcul des droits de mutation à titre gratuit (donations, successions) ou à titre onéreux (ventes, échanges).Elles sont déterminées en fonction de l’âge de l’usufruitier, conformément au barème établi par l’administration fiscale (CGI. art. 669) depuis le 1er janvier 2004.

  Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
  Moins de 21 ans	90	10
  De 21 à 30 ans	80	20
  De 31  à 40 ans	70	30
  De 41 à 50 ans	60	40
  De 51 à 60 ans	50	50
  De 61 à 70 ans	40	60
  De 71 à 80 ans	30	70
  De 81 à 90 ans	20	80
  A partir de 91 ans	10	90

 

• Usufruit temporaire
  Contrairement à l’usufruit viager : la valeur fiscale de l’usufruit temporaire n’est pas déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier mais évaluée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans.Ce taux de 23 % s’applique par tranche de 10 ans même si l’usufruit n’est pas constitué pour toute la durée de la tranche.Exemples :-  la valeur d’un usufruit temporaire d’une durée de 20 ans est égale à 46 % de la valeur de la pleine propriété du bien démembré,

  –  un usufruit temporaire d’une durée de 12 ans est également évalué à 46 % de la pleine propriété du bien démembré,

  –  un usufruit temporaire d’un an sera évalué à 23 % de la pleine propriété du bien démembré.

  Cette règle ne peut en aucun cas avoir pour effet :

  –  de donner à l’usufruit une durée supérieure à la durée de l’espérance de vie de l’usufruitier,

  –  de donner à l’usufruit consenti à une personne morale une durée supérieure à 30 ans.

  L’évaluation économique du quasi-usufruit pourra également être utilisée à des fins civiles.

  BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50

• Impôt sur le revenuL’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements obligatoires sont supportés par l’usufruitier.Si l’immeuble est loué nu et qu’il génère des revenus fonciers le nu-propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers le montant (dans une certaine limite) des travaux qu’il a supportés et les éventuels intérêts d’emprunt liés à l’acquisition de la nue-propriété.
  BOI-RFPI-CHAMP-30-30Le nu-propriétaire peut également, sur option déduire de son revenu global, le montant  des travaux de grosses réparations qu’il a supportés.
  Ce dernier dispositif n’est pas conditionné à la location nue, générant des revenus fonciers, de l’immeuble démembré.
  BOI-RFPI-BASE-30-20-20

  L’usufruitier a lui aussi la possibilité d’opérer des déductions au titre d’éventuels intérêts d’emprunt liées à son acquisition.

• Plus-valuesL’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent céder leurs droits respectifs isolément ou concomitamment.Les règles de taxation de la plus-value due au titre de la cession du bien ou du droit portant sur le bien, seront déterminés en fonction :
  – de la nature du bien objet du démembrement,
  – de la situation antérieure au démembrement (notamment concernant les parts sociales démembrées),
  – et des circonstances de l’acquisition et de la cession du bien démembré ou du droit portant sur le bien.
• Impôt de solidarité sur la fortuneLes biens grevés d’usufruit sont en principe compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (CGI. art. 885 G).
  BOI-PAT-ISF-30-20-20
  L’usufruitier est donc le seul à incorporer le bien à son actif taxable à l’ISF.Exemple :
  Si l’usufruit ne porte que sur une partie du bien, évalué à 100, l’usufruitier déclarera à l’ISF un tiers en pleine propriété dudit bien, soit 33.Une imposition séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sur la base de leurs droits respectifs évalués conformément au barème fiscal (CGI. art. 669) est prévue dans les cas de démembrement résultant :
  – de l’usufruit légal du conjoint pour les successions ouvertes avant le 1^er juillet 2002,
  – de l’usufruit dont le conjoint survivant bénéficie en présence d’enfants du premier lit (C. civ. art. 1098),
  – de l’usufruit dont les ascendants ont pu bénéficier dans les successions ouvertes avant le 1er janvier 2007 (C. civ. 1094 rédaction antérieure au 1er janvier 2007),
  – de la vente du bien avec réserve d’usufruit à un acquéreur autre qu’un présomptif héritier ou descendant de ce-dernier, donataire, légataire ou personne interposée,
  – de la donation ou d’un legs avec une réserve d’usufruit consenti à l’Etat, à un département, à une commune ou à une association d’utilité publique.
  BOI-PAT-ISF-30-20-20, § 60 et s.