Introduction
Vendre une résidence secondaire génère habituellement une plus-value immobilière soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur une plus-value de 150 000 €, la facture fiscale atteint ainsi 54 300 €, une somme qui peut considérablement réduire l’intérêt de la transaction.
Pourtant, le Code général des impôts prévoit un dispositif d’exonération méconnu : si le prix de vente de votre résidence secondaire est intégralement réinvesti dans l’acquisition de votre nouvelle résidence principale dans un délai de 24 mois, la plus-value peut être totalement exonérée. Cette mesure, codifiée à l’article 150 U, II-1° bis du CGI, vise à faciliter la mobilité résidentielle des Français.
Mais une question pratique se pose fréquemment : que se passe-t-il lorsque la résidence secondaire vendue est grevée d’un emprunt non encore remboursé ? Si vous devez consacrer une partie du prix de vente au remboursement anticipé de votre crédit immobilier, pouvez-vous encore prétendre à l’exonération totale ? Le remboursement du prêt est-il considéré comme un remploi valable, ou vient-il réduire le montant exonéré ?
Cette interrogation n’est pas anodine. Dans un contexte où de nombreux propriétaires financent leurs acquisitions par crédit, la question du traitement fiscal des remboursements anticipés conditionne l’intérêt économique de l’opération. Une mauvaise compréhension de ces règles peut conduire à une taxation imprévue de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
En 2013, le ministre de l’Économie et des Finances a apporté une clarification décisive sur ce point. Cet article analyse ce dispositif d’exonération, explique le traitement des remboursements d’emprunt, et actualise la doctrine au regard des évolutions intervenues depuis 2013.
Cession d’une résidence secondaire et remboursement d’un emprunt : quelle conséquence ?
Le remboursement du prêt relatif à la résidence cédée peut, dans certains cas, ne pas impacter la plus-value exonérée.
La plus-value résultant de la première cession d’un logement (résidence secondaire ou bien locatif) autre que la résidence principale du cédant peut être exonérée d’impôt sur le revenu.
Pour bénéficier de cette exonération, le prix de cession du logement doit notamment être remployé, dans les 24 mois suivant la vente, à l’acquisition ou à la construction d’un logement affecté, soit dès son achèvement, soit dès son acquisition si elle est postérieure, à la résidence principale du cédant.
Et dans l’hypothèse où le produit de la vente ne serait que partiellement remployé à l’acquisition de la résidence principale, l’exonération ne jouerait qu’à hauteur de la fraction du prix de cession réinvestie par le cédant.
Or, en pratique, il arrive que le bien cédé ait été financé au moyen d’un emprunt bancaire non encore totalement remboursé au jour de la cession. Dans ce cas, et si l’acquisition de la résidence principale fait également l’objet d’un prêt bancaire, le cédant affecte une partie du prix de vente au remboursement du prêt en cours sur le bien vendu et en souscrit un nouveau pour sa résidence principale.
La question a donc été posée de savoir si le montant du remboursement bancaire venait affecter le montant exonéré de la plus-value.
Le ministre de l’Économie et des Finances a précisé que tel n’était pas le cas. Il en déduit que la plus-value pourra être entièrement exonérée dès lors que le prix d’acquisition de la résidence principale est au moins égal au prix de cession du logement secondaire.
Mots clés : Patrimoine – Immobilier
Références : Rép. min. n° 20830, JOAN du 11 juin 2013
Source : Les Échos Publishing
Actualisation 2013-2025 : évolutions et précisions
Le cadre juridique du dispositif d’exonération
L’article 150 U, II-1° bis du Code général des impôts prévoit une exonération d’impôt sur le revenu pour la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, à condition que le prix de cession soit remployé dans l’acquisition ou la construction d’une résidence principale.
Ce dispositif, créé par la loi de finances pour 2004, vise à encourager l’accession à la propriété de la résidence principale. Il permet aux propriétaires de résidences secondaires ou de biens locatifs de réorienter leur patrimoine immobilier vers leur habitation personnelle sans supporter de charge fiscale sur la plus-value.
Les conditions cumulatives d’exonération
La condition tenant à la nature du bien cédé
Le bien vendu doit être un logement autre que la résidence principale. Il peut s’agir d’une résidence secondaire, d’un bien locatif ou d’un logement vacant. L’exonération ne s’applique qu’à la première cession d’un tel bien.
Si vous avez déjà vendu une résidence secondaire dans le passé en bénéficiant de cette exonération, vous ne pouvez plus en bénéficier une seconde fois. Cette limite vise à empêcher les stratégies d’optimisation répétitives.
La condition de remploi du prix
Le prix de cession doit être intégralement remployé dans l’acquisition ou la construction d’un logement qui deviendra la résidence principale du cédant. Le remploi doit intervenir dans un délai de 24 mois à compter de la cession.
Ce délai de 24 mois court à compter de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.
La condition d’affectation à la résidence principale
Le logement acquis doit être affecté à la résidence principale du cédant dès son achèvement ou dès son acquisition. Cette affectation doit être effective et durable.
L’administration fiscale apprécie cette condition avec pragmatisme, en tenant compte notamment des délais nécessaires aux travaux ou aux contraintes personnelles.
Le traitement des emprunts : la clarification de 2013
La réponse ministérielle de juin 2013 a apporté une précision essentielle sur le traitement des remboursements d’emprunt. Lorsque le bien vendu était financé par un crédit immobilier non encore soldé, le remboursement anticipé de ce prêt avec une partie du prix de vente ne réduit pas le montant de l’exonération.
Le principe posé par l’administration
L’exonération est totale dès lors que le prix d’acquisition du nouveau logement est au moins égal au prix de vente de l’ancien.
Illustration pratique
Monsieur Dupont vend sa résidence secondaire 300 000 €. Ce bien était financé par un prêt dont le capital restant dû s’élève à 100 000 €. Il utilise donc 100 000 € du prix de vente pour solder son emprunt.
Pour sa nouvelle résidence principale, il contracte un nouveau prêt de 200 000 € et apporte 100 000 € d’apport personnel, soit un prix d’acquisition total de 300 000 €.
Selon la doctrine administrative, la plus-value est intégralement exonérée.
L’exonération partielle en cas de remploi incomplet
Si le prix d’acquisition de la nouvelle résidence principale est inférieur au prix de cession de la résidence secondaire, l’exonération n’est que partielle.
Calcul de l’exonération partielle
Plus-value exonérée = Plus-value totale × (Prix d’acquisition résidence principale / Prix de cession résidence secondaire)
Exemple chiffré
Madame Martin vend sa résidence secondaire 250 000 €. La plus-value brute est de 100 000 €. Elle acquiert une résidence principale pour 200 000 €.
La plus-value exonérée est de 80 000 €. Les 20 000 € restants sont soumis à l’impôt.
Les pièges à éviter
L’absence de déclaration dans les délais
Le contribuable doit déclarer la plus-value et l’engagement de remploi dans les délais impartis.
Le non-respect du délai de 24 mois
Le dépassement du délai entraîne la perte totale de l’exonération.
L’acquisition d’une résidence principale trop modeste
Une acquisition très inférieure au prix de cession peut susciter un contrôle renforcé.
La revente rapide de la nouvelle résidence principale
Une revente dans un délai très court peut remettre en cause l’exonération.
Le rôle du conseil patrimonial dans ces opérations
Un conseiller en gestion de patrimoine permet d’anticiper les conséquences fiscales et de sécuriser l’opération.
Questions fréquentes
Puis-je bénéficier de l’exonération plusieurs fois dans ma vie ?
Non.
Le délai de 24 mois peut-il être prorogé ?
Uniquement dans des circonstances exceptionnelles.
Que se passe-t-il si je construis ma résidence principale ?
L’exonération s’applique également en cas de construction.
Le remboursement d’un prêt in fine est-il traité différemment ?
Non.
L’exonération s’applique-t-elle aux prélèvements sociaux ?
Non.
Puis-je acquérir ma résidence principale en indivision ou via une SCI ?
Oui.
Mise à jour : Décembre 2025