Introduction
Les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) ou en location équipée sont régulièrement confrontés à une question technique aux conséquences fiscales importantes : lorsqu’un déficit reportable et des amortissements différés coexistent, dans quel ordre s’imputent-ils sur les bénéfices des années suivantes ?
Cette interrogation n’est pas théorique. L’ordre d’imputation détermine directement le montant d’impôt à payer et peut même conduire à la perte définitive de certains avantages fiscaux. Un déficit BIC non professionnel ne peut être reporté que pendant 10 ans (pour la location meublée), tandis que les amortissements différés se reportent sans limitation de durée.
Intuitivement, l’investisseur souhaiterait imputer en priorité ses déficits reportables, dont la durée d’utilisation est limitée, avant d’utiliser ses amortissements qui peuvent attendre indéfiniment. Cette logique économique semble rationnelle.
Pourtant, le Conseil d’État a tranché dans un sens contraire à cette logique apparente. Dans un arrêt du 15 avril 2015, la Haute juridiction administrative a établi que les amortissements doivent obligatoirement s’imputer en priorité, avant les déficits reportables.
Cette règle modifie profondément la stratégie fiscale des loueurs en meublé et impose une réflexion approfondie dès la constitution du patrimoine immobilier.
Déficit reportable et amortissement : qui s’impute en priorité ?
Présentation : déficit reportable et amortissement
Ce qu’il faut retenir
Le Conseil d’État a jugé qu’un déficit ne peut s’imputer que sur le bénéfice net de l’exercice sur lequel il est reporté, ce bénéfice ayant préalablement été établi après déduction de toutes charges, dont les amortissements.
Il n’est donc pas possible d’imputer en priorité un déficit BIC non professionnel sur le résultat des années suivantes. Les amortissements de l’année et les amortissements reportés doivent être utilisés en priorité.
Conséquences pratiques
Cette solution s’impose également dans les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, comme les SARL de famille, notamment lorsque les associés n’appartiennent pas au même foyer fiscal.
L’ordre d’imputation est défavorable au contribuable, car il empêche l’utilisation prioritaire de déficits à durée limitée au profit d’amortissements reportables sans limite.
Afin d’optimiser la fiscalité du contribuable LMNP ou loueur en équipé, il est conseillé de limiter les déficits BIC non professionnels en inscrivant en immobilisation, et non en charges, les frais d’acquisition.
À défaut, on risque de créer ou d’aggraver un déficit qui, en cas de rentabilité limitée, pourrait ne jamais être imputé dans le délai de 10 ans.
Les charges financières peuvent également générer un déficit, notamment en cas d’acquisition en VEFA. Le revenu BIC étant comptabilisé selon le principe de l’engagement, un différé de paiement des intérêts du prêt n’a aucune incidence sur leur comptabilisation.
Pour aller plus loin
Contexte
Une entreprise peut constater des déficits reportables selon des modalités variant selon leur nature.
Un déficit BIC non professionnel est reportable sur les 6 années suivantes, et sur les 10 années suivantes lorsqu’il provient d’une activité de location meublée non professionnelle.
Les amortissements non déduits en raison des règles de plafonnement prévues à l’article 39 C du CGI sont reportables sans limitation de durée.
En présence de location meublée ou équipée, se pose la question de l’ordre d’imputation entre déficits reportables et amortissements différés.
Faits
Une société appartenant à un groupe fiscal intégré a fait l’objet d’une vérification de comptabilité. L’administration a réintégré dans son résultat imposable un déficit reportable antérieur à son entrée dans le groupe.
La société mère a contesté ce redressement. Après un rejet par le tribunal administratif, la cour administrative d’appel de Versailles a confirmé la position de l’administration.
La société mère s’est pourvue en cassation.
Les juges énoncent
« En cas de déficit subi pendant un exercice, ce déficit est considéré comme une charge de l’exercice suivant et déduit du bénéfice réalisé pendant cet exercice. »
« Un déficit ne peut ainsi s’imputer que sur le bénéfice net de l’exercice sur lequel il est reporté, ce bénéfice ayant été préalablement établi après déduction de toutes charges, dont les amortissements. »
Le Conseil d’État juge que l’imputation des déficits antérieurs ne peut intervenir qu’après la déduction des amortissements de l’exercice.
Conseil : déficit reportable et amortissement
Afin d’optimiser la fiscalité du contribuable LMNP ou loueur en équipé, il est recommandé de limiter la création de déficits BIC non professionnels en immobilisant les frais d’acquisition.
Vous vous posez des questions ? N’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine.
Actualisation 2015-2025 : conséquences et stratégies
L’application confirmée aux investisseurs LMNP
Bien que l’arrêt du Conseil d’État concernait une société soumise à l’IS, ses motivations générales s’appliquent pleinement aux investisseurs en location meublée non professionnelle.
L’illustration par un cas pratique chiffré
Situation initiale
Monsieur Durand détient un studio acquis 150 000 €, dont 120 000 € amortissables sur 25 ans. Il perçoit 9 000 € de loyers annuels.
Année N : création d’un déficit
Loyers : 9 000 €
Charges : 2 000 €
Intérêts d’emprunt : 3 500 €
Amortissement : 4 800 €
Résultat comptable : -1 300 €
L’amortissement déductible est plafonné à 3 500 €. Le surplus constitue un amortissement différé reportable.
Année N+1 : travaux importants
Déficit fiscal : 4 500 €, reportable sur 10 ans.
Année N+2 : retour à l’équilibre
Le bénéfice est absorbé en priorité par les amortissements, empêchant l’imputation du déficit reportable.
Les stratégies d’optimisation
- Capitaliser les frais d’acquisition
- Lisser les charges déductibles
- Optimiser la structure de financement
- Anticiper les cessions
Le cas particulier des SARL de famille
L’ordre d’imputation s’impose au niveau de la société, avant toute répartition entre associés.
Les limites pratiques du dispositif
Un investissement à faible rendement peut conduire à la perte définitive des déficits reportables.
Questions fréquentes
Puis-je choisir d’imputer d’abord mon déficit reportable ?
Non.
Que devient un déficit non imputé au bout de 10 ans ?
Il est définitivement perdu.
Les amortissements différés sont-ils limités dans le temps ?
Non.
Cette règle s’applique-t-elle aux LMP ?
Oui.
Puis-je anticiper cette problématique ?
Oui, dès l’acquisition.
Mise à jour : Décembre 2025