Ce qu’il faut retenir
Le Conseil constitutionnel a jugé inconstitutionnelle la condition d’inscription au RCS du loueur en meublé, pour bénéficier de l’exonération des plus-values professionnelles prévue à l’article 151 septies du CGI.
Le BOFiP prend acte de cette décision, il modifie sa doctrine et supprime la condition d’inscription au RCS pour bénéficier du statut LMP au sens de l’IR à compter du 8 février 2018.
Conséquences pratiques
Nous avions déjà relevé la portée de la décision du Conseil constitutionnel :
- d’une part, elle censure l’ancienne rédaction de l’article 151 septies du CGI (qui n’est plus en vigueur depuis le 30 décembre 2010 à la suite de la modification prévue par la loi de finances rectificative pour 2010),
- d’autre part, la définition du statut de LMP au sens de l’IR est précisée dans l’article 155, IV du CGI indépendamment de la rédaction antérieure de l’article 151 septies du CGI.
Le Comité de Coordination du Registre du Commerce et des Sociétés a pris acte de cette décision : l’immatriculation des loueurs en meublé (professionnels ou non) est refusée depuis le 18 juillet 2018 en l’absence de prestations de service (petit-déjeuner, repas, nettoyage régulier des locaux, renouvellement du linge mis à disposition, nettoyage et repassage des vêtements, accueil personnalisé, etc).
Cette décision ne fait que confirmer et systématiser une pratique déjà courante.
Concernant le statut de LMP au sens de l’IR et des plus-values professionnelles
Lorsque le BOFIP ajoute à la loi, il n’est pas opposable au contribuable. Cependant, le contribuable peut s’en prévaloir lorsque cela lui est favorable.
Bien que conforme à l’esprit du Conseil constitutionnel, la mise à jour du BOFiP concernant des textes actuellement en vigueur (c’est-à-dire les articles 155, IV, 1° et 151 septies du CGI dans sa rédaction issue de la loi de finances rectificative pour 2010) et sur lesquels le Conseil constitutionnel n’a pas rendu de décision nous semble inopposable aux contribuables pour le passé (lorsqu’ils n’y ont pas intérêt) : l’article 155, IV,1 ° du CGI prévoit toujours la condition d’inscription au RCS et les exonérations applicables en matière de plus-values professionnelles renvoient directement à l’article 155, IV du CGI (et non au BOFiP tel que modifié le 20 mars 2019).
Cette mise à jour est donc contestable et source d’incertitudes sur les textes et conditions applicables.
En outre, la tolérance administrative autorisant les loueurs à se prévaloir d’un refus valant inscription au RCS (BOI-BIC-CHAMP-40-10 § 80) a été retirée du BOFiP et n’est donc plus applicable à compter des revenus 2019 (le BOFiP pouvant modifier sa doctrine concernant l’IR jusqu’au 31 décembre de l’année, cette suppression vaut pour l’ensemble des revenus de l’année 2019).
La situation est donc incertaine pour 2019 : des contribuables non inscrits au RCS pourraient basculer vers le statut de LMP.
En pratique, l’administration fiscale compte appliquer la suppression de la condition d’inscription au RCS depuis le 8 février 2018 (date de la décision du Conseil constitutionnel). En réalité, la mise à jour concernerait les revenus et cessions réalisés dès le 1er janvier 2018 puisque le statut de LMP pour l’IR et pour la taxation des plus-values s’apprécie au 31 décembre de l’année. Ainsi, les loueurs meublés exerçant en direct, non inscrits au RCS, mais dont les recettes 2018 représentaient plus de 23 000 € et plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal au sens de l’IR (pensions de retraite incluses) basculeraient de LMNP à LMP pour l’imposition des revenus et des plus-values.
Concernant les plus-values de cessions d’immeubles réalisées en 2018
Certains loueurs qui pensaient bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers (avec abattement pour durée de détention et exonération après 30 ans de détention) pourraient se retrouver taxés au régime des plus-values professionnelles (au taux forfaitaire de 12,8 % sur les plus-values à long terme, et reprise des amortissements et taxation de ces derniers en BIC).
Position de l’administration fiscale
Les cessions d’immeubles réalisées en 2018 par les loueurs qui n’étaient pas inscrits eu RCS mais dont les recettes représentaient plus de 23 000 € et plus de 50 % de leurs revenus professionnels du foyer fiscal au sens de l’IR (et qui ont déjà acquitté une plus-value immobilière des particuliers via le notaire en charge de la vente) pourraient se voir requalifiées en plus-values professionnelles. Ce risque n’est pas théorique puisque les plus-values immobilières doivent être indiquées dans la déclaration des revenus.
Souvent, ils ne pourront pas bénéficier des régimes d’exonération, lesquels supposent l’exercice de l’activité en tant que LMP pendant 5 ans. Or, ces loueurs entrent dans le statut LMP l’année de la cession, en 2018 ou 2019 (à la suite de la mise à jour du BOFiP) mais restent LMNP au titre des années antérieures.
Par ailleurs, les commentaires BOFiP concernant les exonérations prévues aux articles 151 septies A (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20 § 80 ) et 151 septies du CGI (BOI-BIC-PVMV-20-40-30 § 210) renvoient encore aujourd’hui directement à l’article 155, IV du CGI (et non au BOFiP relatif au LMP tel que mis à jour le 20 mars 2019), ce qui laisse substituer une incertitude sur la nécessité de remplir la condition d’inscription au RCS pour bénéficier de ces régimes d’exonération.
Il semblerait cependant que l’on puisse échapper aux cotisations sociales, puisque l’article L. 611-1 du Code de la sécurité sociale renvoie directement à l’article 155, IV du CGI (et non aux commentaires du BOFiP mis à jour le 20 mars 2019).
Concernant la taxation des revenus 2018
Position de l’administration fiscale
La qualification de LMP au sens de l’IR s’apprécie pour l’année entière, ainsi malgré la date du 8 février 2018 (incohérente) retenue par le BOFiP, il ne semble pas possible de séquencer les revenus 2018 en 2 périodes.
Tous les revenus 2018 devraient donc être traités comme des revenus professionnels dès lors que les recettes sont supérieures à 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal au sens de l’IR (même en l’absence d’inscription au RCS ou en présence de justificatif de refus d’inscription).
Concernant la taxation des revenus et des plus-values de cessions d’immeubles réalisées en 2019
Position de l’administration fiscale
La mise à jour BOFiP s’applique pour les revenus 2019. Ainsi, les loueurs non inscrits au RCS seront traités comme des professionnels (au titre des revenus et des plus-values) dès lors que les recettes 2019 sont supérieures à 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal au sens de l’IR.
Concernant les cotisations sociales
La mise à jour du BOFiP n’est pas opposable au niveau social. En effet, l’article L. 611-1 du Code de la sécurité sociale renvoie directement à l’article 155, IV du CGI (et non aux commentaires du BOFiP mis à jour le 20 mars 2019).
Ainsi, seuls les LMP (inscrits au RCS) et les LMNP réalisant de la location saisonnière pour plus de 23 000 € de recettes sont assujettis aux cotisations sociales des indépendants, tant au titre de 2018 que de 2019.
Concernant l’IFI
La location meublée exercée en direct est exonérée sans que l’inscription au RCS soit nécessaire.
Il est néanmoins impératif que :
- les recettes soient supérieures à 23 000 € et représentent plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal IFI (hors pensions de retraite),
- l’activité soit exercée à titre professionnel et principal (cependant, le BOFIP n’impose pas l’accomplissement de diligences réelles, il suffit en pratique que l’activité soit l’activité principale du loueur).
Source: Fidroit