Que faut-il savoir quand on détient sa résidence principale via une société ?
Vous envisagez d’acquérir votre logement par l’intermédiaire d’une société civile ? une bonne idée qui peut, parfois, cacher quelques déconvenues… Tour d’horizon des éléments à ne pas négliger avant de s’engager.
Quid du régime fiscal ?
Il est en général préférable que la société soit « semi-transparente » c’est-à-dire non soumise à l’impôt sur les sociétés. En effet, lorsque tel est le cas, non seulement vous devez verser un loyer à la société, mais en plus il est taxable pour elle ! A défaut de loyer, cette mise à disposition gratuite constitue un avantage en nature, taxable et cotisable pour le gérant associé…
En outre, les abattements concernant la résidence principale à l’ISF (30 %) et aux droits de succession (20 %) ne sont en principe pas applicables… ce qui peut considérablement alourdir la facture fiscale.
Quels droits pour le conjoint ?
En cas de décès, votre conjoint survivant ne bénéficie pas, ni du droit de jouissance temporaire (droit d’ordre public lui permettant d’habiter le logement l’année qui suit le décès), ni du droit viager d’usage et d’habitation (possibilité d’y rester habiter sa vie durant), ces droits portant uniquement sur un bien immobilier détenu en direct.
[alert color=green align=center]Si vous souhaitez protéger votre conjoint, assurez-vous qu’il bénéficie au moins d’un usufruit portant sur les parts sociales… en particulier si certains de vos enfants ne sont pas communs avec votre conjoint (legs d’usufruit ou donation au dernier vivant).[/alert]En revanche, que le logement de la famille soit détenu en direct ou via une société, votre conjoint doit donner son accord pour que vous puissiez vendre, donner en garantie, etc. et même si cet actif vous appartient exclusivement, y compris en séparation de biens…
Mais aussi …
En tant qu’acquéreur de votre résidence principale, sachez que la société civile ne bénéficie pas, ni du prêt à taux zéro, ni du délai de rétractation accordé aux particuliers.
En outre, si vous êtes entrepreneur individuel, la possibilité de mettre vos biens immobiliers à l’abri des saisies de vos créanciers, grâce à une « déclaration d’insaisissabilité », ne s’applique pas aux actifs détenus sous forme de société.
