La clause d’un bail commercial qui prévoit l’indexation du loyer à la hausse mais exclut la réciprocité à la baisse doit être réputée non écrite dans son ensemble.
Ce qu’il faut retenir
La clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse, est nulle.
La Haute juridiction rejette donc le pourvoi en cassation en reprenant la motivation de l’arrêt objet du pourvoi. Elle précise que le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation.
Conséquences pratiques
Les bailleurs qui souhaitent insérer une clause d’échelle mobile dans un bail commercial veilleront à ne pas limiter la variation seulement à la hausse sous peine de voir la clause annulée.
Pour aller plus loin
Contexte
La mise en place d’une clause d’indexation, appelée également « clause d’échelle mobile », permet d’opérer une révision automatique du loyer en application de l’évolution d’un indice sans que le bailleur ne soit tenu d’émettre une demande de révision.
Les parties ont toute liberté pour fixer la périodicité d’application de la clause d’échelle mobile. Dans la pratique, cette forme de révision est fréquemment fixée pour être annuelle.
Seules sont autorisées les clauses prévoyant des indexations fondées sur les prix des biens, produits ou services ayant une relation directe avec l’objet de la convention ou avec l’activité de l’une des parties.
La question de droit portait sur la légalité d’une clause prévoyant que le loyer ne pouvait être révisé qu’à la hausse.
Faits et procédure
M. Jean-Pierre X… a donné en location, en date du 3 décembre 2002, à la société Tahiti un local commercial selon bail comportant une clause prévoyant que « le loyer sera ajusté automatiquement, pour chaque période annuelle, en fonction des variations de l’indice du coût de la construction, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail sur la base de l’indice du même trimestre ».
Il était également prévu que cette clause d’échelle mobile « ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ».
La société Tahiti a payé le loyer réclamé et révisé en fonction de la clause d’indexation sans protester jusqu’en 2010.
La société Tahiti a introduit une demande en restitution de l’indu en conséquence du caractère non écrit de la clause d’indexation.
La Cour d’appel de Paris, en date du 2 juillet 2014, a déclaré non écrite la clause d’échelle mobile stipulée au bail et a condamné M. Jean-Pierre X… à restituer à la société Tahiti pour la période du 1er avril 2005 jusqu’au 30 novembre 2010 la somme de 53.264,31 euros.
M. Jean-Pierre X… se pourvoit en cassation pour faire casser l’arrêt.
Arrêt
Constatant que la Cour d’appel a d’une part légalement justifié sa décision de déclarer non écrite la clause qui écartait tout réciprocité de variation et faussait le jeu normal de l’indexation, et d’autre part a apprécié souverainement que la clause devait être réputée non écrite en son entier, la Cour de cassation rejette le pourvoi.
Source : Fidroit