Un choix naturel d’une durée de 6 ans contrarié par un formalisme contraignant.
Ce qu’il faut retenir
Le dispositif « Pinel » s’appliquant aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014 prévoit un engagement initial de 6 ou 9 ans avec prorogation triennale possible pour porter la durée totale d’engagement à 12 ans.
Un engagement initial de 6 ans permet plus de souplesse en cas de non respect de l’engagement de location entre la 6ème et la 9ème année.
Les prorogations sont soumises à un formalisme contraignant qui risque de ne pas être respecté avec pour conséquence la perte de l’avantage fiscal lié à la prorogation.
Conséquences pratiques
Si l’on souhaite limiter les formalités et le risque de non respect, on retiendra un engagement initial de 9 ans.
Ceci permettra un éventuel « trou » dans l’obtention de la réduction lorsque la mise en location intervient l’année suivant celle d’obtention de la réduction (année d’achèvement si VEFA, acquisition si neuf achevé) en année 10 au lieu de 7.
Si la situation particulière du client laisse présager le risque d’un non respect de l’engagement au-delà de la sixième année, on privilégiera un engagement pour une durée de 6 ans et on sera d’autant plus vigilant au formalisme de la prorogation.
Pour aller plus loin
Contexte
Le dispositif « Duflot » prévoyait une durée d’engagement de location unique de 9 ans.
En revanche, le dispositif « Pinel » s’appliquant aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014 prévoit lui un engagement initial de 6 ou 9 ans avec prorogation triennale possible pour porter la durée totale d’engagement à 12 ans.
Le décret du 04 mai 2015 a précisé les modalités déclaratives du dispositif Pinel.
Elles ont été commentées par l’administration dans le BOFiP sous la référence BOI-IR-RICI-360-60.
Avantages d’un engagement de seulement 6 ans
En cas de non respect de l’engagement de location entre la 6ème année et la 9ème année, il n’y aura pas de remise en cause de la réduction obtenue au titre de l’engagement initial de 6 ans soit 12 %. Seules les éventuelles réductions obtenues au titre d’une prorogation seront remises en cause.
En cas d’engagement initial de 9 ans, ce non respect entraine la remise en cause de tout l’avantage fiscal.
Le fait de s’engager initialement seulement pour 6 ans n’empêche pas le contribuable d’obtenir la réduction de 21 % liée à un cumul des engagements de location pour une durée de 12 ans (6 +3+3).
En effet, deux prorogations triennales successives seront possibles.
Avantages liés à la prorogation d’un engagement de 9 ans
Conditions de la prorogation
Les dispositifs antérieurs qui prévoyaient des prorogations (« Scellier intermédiaire », « Borloo populaire », « De Robien classique », « Besson neuf » …), ne nécessitaient pas de déclarations particulières lors de la prorogation.
BOI-IR-RICI-230-50 Paragraphe n°90 : « Le contribuable qui souhaite bénéficier d’un complément de réduction d’impôt sans changement de locataire n’est tenu à aucune obligation déclarative spécifique. »
L’article 46 AZA undecies de l’annexe III au CGI énonce que :
« Lorsque le contribuable proroge son engagement de location […] pour une première période triennale, il joint à sa déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle intervient le terme de l’engagement initial » doit renouveler le formalisme de l’engagement initial (formulaire n°2044-EB notamment),
En cas de seconde prorogation, ces documents doivent être joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle intervient le terme de la première période triennale de prorogation.
L’administration a précisé que la prorogation « ne peut être exercée ni par anticipation, ni de manière rétroactive, quand bien même le logement serait resté loué dans les conditions d’application de la réduction d’impôt « Pinel », notamment de loyer et de ressources. »
Conséquences du non respect du formalisme de la prorogation
Le non respect de ce formalisme pointilleux risque de priver le contribuable des avantages fiscaux de la période de prorogation.
En effet, en cas d’oubli au titre de l’année concernée, la prorogation réalisée postérieurement risque d’être refusée par l’administration.
Un engagement initial de 9 ans limite le risque de perte de l’avantage fiscal à une période de prorogation représentant seulement 3 %.
En cas d’engagement initial de 6 ans, le non respect du formalisme de prorogation risque d’entrainer la perte de l’avantage des deux périodes de prorogation soit 9 %.
Location l’année suivant celle de première obtention de la réduction : incidence de la durée de l’engagement initial
L’administration fournit un exemple de prorogation dans le cas où la mise en location intervient l’année suivant celle d’obtention de la réduction (année d’achèvement si VEFA, acquisition si neuf achevé).
Dans cette situation, il y a un « trou » dans l’obtention de l’avantage fiscal d’une année entre la dernière année d’obtention de la réduction au titre de l’engagement initial et le bénéfice de la première année de réduction au titre de la prorogation.
Ainsi, il faut anticiper dans cette situation et en l’absence de modification du décret ou du commentaire administratif, un effort plus important à la charge de l’investisseur pendant un an.
En cas d’engagement initial de 9 ans, le « trou » d’obtention de la réduction interviendra en année 10.
En cas d’engagement initial de 6 ans, le « trou » d’obtention de la réduction interviendra en année 7.
Source : Fidroit