Le zonage ainsi que les plafonds de loyer et de ressources des locataires permettant l’application du dispositif Cosse Ancien ont été précisés par voie règlementaire.
Ce qu’il faut retenir
Le Cosse ancien génère une déduction forfaitaire sur les loyers issus de la mise en location de logements anciens situés dans des zones caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Le bénéfice du dispositif est subordonné à la conclusion d’une convention entre l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et les propriétaires bailleurs.
Pour les logements concernés, la déduction s’appliquera à compter de l’imposition des revenus de 2017.
Un décret du 5 mai 2017 fixe les plafonds de loyers et de ressources des locataires pour 2017 et comporte en annexe les clauses types des conventions.
Un arrêté détermine les zones tendues et les zones très tendues en fonction du zonage applicable au dispositif Pinel :
- Les communes situées en zone très tendue sont celles classées en zone A bis, A et B1.
- Les communes situées en zone tendue sont celles classées en zone B2.
Décret du 5 mai 2017, n°2017-839
Arrêté du 5 mai 2017 relatif au classement des communes pour le dispositif Cosse ancien
Conséquences pratiques
Le taux de la déduction varie selon le type de convention signée avec l’ANAH, mais également en fonction du classement des communes dans le zonage prévu pour le dispositif Pinel.
| Zone de situation du bien | Convention ANAH secteur locatif intermédiaire | Convention ANAH secteur locatif social et très social | Intermédiation locative |
|---|---|---|---|
| A bis | 30 % | 70 % | 85 % |
| A | |||
| B1 | |||
| B2 | 15 % | 50 % | |
| C | – | – |
Pour aller plus loin
La déduction est fonction du niveau de tension du marché locatif et du caractère intermédiaire, social ou très social de la convention, voire du recours à l’intermédiation locative.
Le Cosse ancien distingue les zones tendues, caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, et les zones très tendues, caractérisées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.
Le zonage géographique se base sur celui prévu pour l’application du dispositif Pinel (Arrêté, art. 1) :
- Les communes situées en zone très tendue sont celles classées dans les zones A bis, A et B1.
- Les communes situées en zone tendue sont celles classées en zone B2.
- Les communes autres sont celles classées dans la zone C.
| Zones | Caractéristiques | Éligibilité de la zone au dispositif ? |
|---|---|---|
| A bis | Déséquilibre important entre l’offre et la demande : zone très tendue | Oui |
| A | ||
| B1 | ||
| B2 | Déséquilibre entre l’offre et la demande : zone tendue | |
| C | Pas de déséquilibre entre l’offre et la demande : zone non tendue | Non, sauf en cas d’intermédiation locative pour les personnes défavorisées |
Plafonds de loyers
Pour être éligible au dispositif Cosse ancien le loyer mensuel par mètre carré (m²) ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, au plafond fixé par décret.
Secteur intermédiaire
Les plafonds de loyer sont déterminés par référence à ceux fixés pour l’application du dispositif Pinel (Décret, art. 2).
Plafonds de loyer au m² applicables en France métropolitaine pour 2017 :
| Zones | A bis | A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|---|
| Montant | 16,83 € | 15,50 € | 10,07 € | 8,75 € | 8,75 € |
CGI. Annexe III, art. 2 terdecies D, I, 1
Plafonds de loyer applicables dans les Départements d’Outre-mer pour 2017 :
| Zone | Guadeloupe, Guyane, Martinique, la Réunion et Mayotte |
|---|---|
| Montant | 10,14 € |
CGI. Annexe III, art. 2 terdecies F, I, 1
En cas d’intermédiation locative de logements situés en zone C, il est précisé que les plafonds de loyer applicables pour les logements situés dans la zone C sont égaux à ceux fixés pour les logements situés dans la zone B2.
Secteur social
Les plafonds de loyer mensuel sont fixés au sein du décret pour les baux conclus en 2017 (Décret, art. 2).
| Zone | A bis | A | B2 | B1 | C |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer social | 11,77 € | 9,06 € | 7,80 € | 7,49 € | 6,95 € |
| Loyer très social | 9,16 € | 7,05 € | 6,07 € | 5,82 € | 5,40 € |
Plafonds de ressources
Pour bénéficier du dispositif Cosse ancien, la location doit être consentie en faveur de locataires ayant des ressources inférieures à un certain seuil à la date de conclusion du bail. Les plafonds de ressources des locataires sont précisés par décret (Décret, art. 2).
Secteur intermédiaire
Les plafonds annuels de ressources des locataires sont fixés par référence à ceux établis pour l’application du dispositif Pinel.
Plafonds de ressources applicables en France métropolitaine pour 2017 :
| Composition du foyer locataire | Lieu de situation du logement | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | ||
| Personne seule | 37126 | 37126 | 30260 | 27234 | 27234 | |
| Couple | 55486 | 55486 | 40410 | 36368 | 36368 | |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 72737 | 66699 | 48596 | 43737 | 43737 | |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 86843 | 79893 | 58666 | 52800 | 52800 | |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 103326 | 94579 | 69014 | 62113 | 62113 | |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 116268 | 106431 | 77778 | 70000 | 70000 | |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +12954 | +11859 | +8677 | +7808 | +7808 | |
CGI. annexe III, art. 2 terdecies D, I, 2, a
Plafonds de ressources applicables en Outre-mer pour 2017 :
| Composition du foyer du locataire | DOM, Saint-Martin ou Saint-Pierre-et-Miquelon (en €) |
|---|---|
| Personne seule | 27 499 |
| Couple | 36 724 |
| Personne seule ou couple avec une personne à charge | 44 164 |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 53 315 |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 62 718 |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 70 683 |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | + 7 887 |
CGI. Annexe III, art. 2 terdecies F, I, 2
En cas d’intermédiation locative de logements situés en zone C, les plafonds annuels de ressources applicables pour les logements situés dans la zone C sont égaux à ceux fixés pour les logements situés dans la zone B2.
Secteur social
Les plafonds annuels de ressources des locataires, sont égaux à ceux fixés aux annexes I et II de l’arrêté pris en application de l’article R. 441-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Source : Fidroit