L’administration commente via un bulletin officiel des finances publiques ces abattements exceptionnels.
Ce qu’il faut retenir
Rappel des caractéristiques des abattements
Ces abattements temporaires sont applicables :
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- aux donations de terrains à bâtir constatées par un acte authentique signé entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015 (avec engagement du donataire de construire un logement dans les quatre ans à compter de la donation) ;
- aux donations d’immeubles neufs à usage d’habitation constatées par un acte authentique signé à compter du 1er janvier 2015 et au plus tard dans les trois ans suivant l’obtention du permis de construire, laquelle doit être intervenue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
Abattement égal à :
- 100 000 € lorsque les donations sont consenties au profit d’un descendant ou d’un ascendant en ligne directe, du conjoint ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ;
- 45 000 € lorsqu’elles sont consenties au profit d’un frère ou d’une sœur ;
- 35 000 € lorsqu’elles sont consenties au profit d’une autre personne.
Pour chacun des deux dispositifs, une limite d’exonération de 100 000 € est applicable aux donations consenties par un même donateur.
Commentaires administratifs
Sont exclues les donations:
- de titres de sociétés,
- ou de droits démembrés (usufruit ou nue-propriété)
Sont éligibles :
- les donations en indivision,
- les donations simples ou partages
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Seul le bénéficiaire effectif de l’actif éligible bénéficie de l’abattement.
Conséquences pratiques
Ne pas oublier de revendiquer le ou les abattements exceptionnels dans l’acte de donation, et les imputer en priorité.
La répartition de l’abattement pour un même donateur entre plusieurs donataires est libre.
Lorsque l’abattement n’est pas totalement consommé et le résidu n’a pas vocation à être utilisé, ne pas sous-évaluer les biens à hauteur de ce résidu. En effet, cette sous-évaluation ne permet pas d’acquitter moins de droits et en cas de redressement portant sur la valeur de l’actif transmis, on ne pourra pas utiliser le résidu de l’abattement.
L’administration énonce que l’acte doit mentionner le solde du plafond global d’exonération disponible pour des donations ultérieures de logements neufs éligibles (paragraphe n°680).
Concernant les donations de terrains à bâtir, l’administration énonce que ce solde peut être mentionné de façon facultative (paragraphe n°480).
Conseil
On relèvera qu’aucune condition d’affectation n’est exigée. Si le logement se situe dans une commune éligible au dispositif Pinel, il pourra le cas échéant faire l’objet d’une location relevant de ce dispositif.
En cas de terrain à bâtir, le logement est éligible si l’on se réfère aux commentaires antérieurs et transposables.
« Lorsque l’acquisition du terrain a été réalisée à titre gratuit, le prix du terrain à retenir dans la base de la réduction d’impôt correspond à la valeur pour laquelle le terrain nu est entré dans le patrimoine du contribuable, augmenté des frais afférents à cette acquisition et majoré des frais rendus nécessaires pour sa viabilisation et son aménagement tels que les frais de voirie, de réseaux et de distribution.»
On pourra apporter ou vendre le terrain à une société (SCI notamment) :
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- « l’acquisition d’un immeuble par remise d’un terrain (dation en paiement) est considérée pour l’application de l’avantage fiscal comme une acquisition réalisée à titre onéreux. »
- « La circonstance qu’un logement ait fait l’objet d’une précédente mutation (à titre onéreux ou à titre gratuit) ne suffit pas à elle seule à lui faire perdre le caractère de logement neuf pour le bénéfice de l’avantage fiscal. »
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L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de l’obtention du permis de construire.
En cas de donation d’un logement neuf, le logement n’est pas de fait éligible car le dispositif Pinel concerne les acquisitions à titre onéreux.
Néanmoins, l’administration énonce qu’ « il est précisé que l’apport en nature, c’est-à-dire l’apport à titre onéreux [vente] ou l’apport à titre pur et simple d’un immeuble par un associé personne physique à une société civile immobilière, est considéré comme une acquisition à titre onéreux pouvant ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. »
La cession à une SCI dont le cédant est associé permet ainsi à celui-ci de bénéficier du dispositif pour sa quote-part dans la société.
En cas de recours à une société, on fera en sorte d’associer de façon significative des personnes non donataires (conjoint, enfants …) afin de renforcer le caractère autre que fiscal de l’opération.
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