Absence d’effet fiscal d’une réévaluation des immeubles par une SCI non tenue à une comptabilité commerciale

Ce qu’il faut retenir

Lorsqu’une société civile non soumise à l’IS est détenue, en tout ou partie, par une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), elle doit déterminer la part de bénéfice correspondant au droit de son associé personne morale soumise à l’IS en application des règles de l’IS. CGI. 238 bis K
La société civile doit donc appliquer des amortissements et réévaluations des immobilisations pour la quote-part afférents à son associé personne morale soumise à l’IS.
Or, une société civile qui ne tient pas de comptabilité commerciale ne peut réévaluer ses immeubles sur le fondement de l’article L. 123-18, qui est un texte relatif à la comptabilité commerciale.

Conséquences pratiques

En pratique, la réévaluation libre des immeubles par une société de personne permet d’augmenter l’amortissement déductible du résultat taxable chez l’associé personne morale soumise à l’IS.
Pour la Cour administrative d’appel la réponse ministérielle du 8 avril 1996 doit être écartée car elle se borne à préciser que la réévaluation ne donne pas lieu à imposition des plus-values mais ne précise pas les conditions de cette réévaluation.

Pour aller plus loin

Contexte

Les sociétés civiles n’exerçant pas d’activité commerciale ou n’ayant pas la qualité de commerçant fiscalement (si la société est  l’IS ou si l’un des associés est imposé à l’IS, en BIC, BA ou BNC) ne sont pas tenues de tenir une comptabilité. commerciale, mais seulement une comptabilité de trésorerie.
Cependant, la tenue d’une comptabilité commerciale est fortement conseillé afin de répondre à un éventuel contrôle fiscal, de matérialiser des compte courant d’associé, de sécuriser certains montages (et prouver la non-fictivité de la société).
La Cour administrative d’appel de Nantes a eu l’occasion d’ajouter à cette liste la possibilité de réévaluer des actifs immobiliers (réévaluation qui permettrait d’augmenter le montant de l’amortissement déductible).

Faits et procédure 

La société X a opté pour l’IS.  Elle détient la quasi-totalité du capital de la SCI Y,  société de personne soumise à l’article 8 du CGI, qui loue des locaux nus.
Lors de la clôture de son exercice, la SCI Y a procédé à une réévaluation libre de la valeur de ses immeubles, en application de l’article L 123-18 du Code de commerce, et a calculé les amortissements sur cette nouvelle valeur.
L’administration fiscale a rectifié l’impôt dû par la société X à raison de la réintégration d’une partie des amortissements déduits dans les résultats de la SCI Y.
S’appuyant sur la réponse ministérielle Dubernard du 8 avril 1996, la société X a formé une réclamation, rejeté par l’administration fiscale et par le tribunal administratif.

Arrêt 

La Cour d’appel confirme le redressement de la société X : la SCI Y ne pouvait procéder à une réévaluation libre sur le fondement l’article L 123-18 du Code de commerce puisque qu’elle ne tenait pas de comptabilité.
Et d’ajouter qu’en admettant que la SCI Y pouvait procéder à une réévaluation libre des immeubles inscrits à son actif, la société X ne produit aucun élément permettant d’estimer que l’écart de réévaluation aurait fait l’objet d’une taxation et qu’en l’absence d’une telle taxation, le surplus des amortissements dû à la réévaluation des immeubles ne peut être déductible des résultats taxés chez l’associé personne morale soumises à  l’IS.
Par ailleurs, la Cour écarte l’application de la réponse ministérielle validant la réévaluation dès lors qu’elle se borne à préciser que les réévaluations libres d’immeubles effectuées par les sociétés de personnes ne donnent pas lieu à imposition des plus-values mais n’indique en aucun cas les conditions de ces réévaluations.

Analyse

La tenue d’une comptabilité commerciale d’une SCI est recommandée dans certains cas mais obligatoire dans d’autres cas, notamment :

• lorsque la société est assujettie à l’IS sur option ;
• lorsque la société est assujettie à l’IS de plein droit (lorsque la société exerce une activité commerciale comme la location meublée) ;
• pour les sociétés de taille importante c’est-à-dire dépassant deux des trois seuils suivants :
  • total bilan : 1 550 000€
  • chiffre d’affaires : 3 100 000€
  • nombre de salariés : 50

En résumé, la Cour administrative d’appel semblerait valider une telle réévaluation lorsqu’elle est fondée sur :

• l’article L 123-18 du Code de commerce si la SCI tient une comptabilité commerciale (qu’elle soit imposée par les textes ou non) ;
• un autre fondement si la plus-value constatée suite à la réévaluation est taxable.