Il existe différentes formules pour investir dans l’immobilier locatif. L’une de ces formules, peu connue du grand public, consiste à acquérir une cave dans l’optique de la louer. Un investissement qui permet de profiter d’un rendement intéressant.
Un investissement rentable
La cave n’étant plus un « standard » dans la construction des nouveaux immeubles, nombreux sont les citadins à la recherche d’un espace de stockage.
De ce fait, le marché de la cave est très dynamique. Pour preuve, selon les chiffres de la plate-forme de location en ligne Jestocke.com, sur les 6 premiers mois de 2023, l’offre de location de caves a bondi d’environ 24 % dans Paris intra-muros quand la demande a progressé, elle, de 8 %. Globalement, la surface moyenne louée à Paris est d’environ 8 m². Une surface qui atteint 10-12 m² dans les autres grandes métropoles françaises. Le tarif moyen de la location d’une cave à Paris se situe autour de 20 € par mois et par mètre carré. En région, ce prix s’établit à 13 € le mètre carré à Bordeaux, 12 € à Lille et 11 € à Lyon. Côté rendement annuel, un investisseur peut espérer gagner en moyenne entre 7 et 10 % brut. Bien évidemment, le rendement varie, là encore, selon la localisation. Quelques exemples : Paris offre un rendement de 10 % brut, Bordeaux de 8 %, Nantes de 7 % et Toulouse de 6 %.
Un ticket d’entrée accessible
Autre atout de cet investissement : son ticket d’entrée. En effet, un investisseur peut acquérir une cave dans une ville de taille moyenne avec un budget compris entre 2 000 et 3 800 € le mètre carré. Attention toutefois, ce prix peut être plus élevé selon la configuration du local. En effet, les critères suivants vont faire varier les prix :
– la localisation : plus le quartier est commerçant et peuplé, plus le prix d’une cave va augmenter ;
– l’état : une cave rénovée, sèche et sécurisée se vendra évidemment plus cher qu’une cave humide et qui ne ferme qu’avec un simple cadenas ;
– l’accès : une cave qui offre une possibilité de stationner à proximité va faire grimper les prix.
Peu de contraintes
Un investissement dans une cave possède un autre atout de taille : la simplicité. Contrairement à un bien immobilier classique, la location d’une cave ne demande pas d’y consacrer énormément de temps. Peu de visites à réaliser et peu d’échanges avec les locataires. En outre, le risque de dégradation d’une cave par un locataire est quasi inexistant, ce type d’espace n’étant pas meublé et ni aménagé (sol, peinture…). Seule la porte ou la serrure pourraient être endommagées, ce qui représente généralement un coût inférieur à 1 000 € (pour une porte blindée avec serrure). À noter également qu’une cave nécessite peu de travaux de rénovation et d’entretien. Après achat, si vous constatez que la cave est saine, il convient de la laisser en état. Par exemple, des murs en plâtre ou en ciment conviennent parfaitement et le sol en terre battue, s’il n’est pas humide, peut être conservé. Attention néanmoins, les objets ne pourront pas être stockés à même le sol. Lorsque des travaux, comme l’isolation, la ventilation ou l’étanchéité, sont à prévoir, il faudra compter environ 650 €/m² pour rénover une cave.
Où trouver une cave à vendre ?
Ce marché fonctionnant plutôt par le bouche-à-oreille, les agences immobilières y sont peu présentes. Le plus simple consiste à consulter les sites de petites annonces en ligne (Leboncoin, SeLoger…). Autre solution, rechercher et consulter les petites affiches chez les commerçants et dans les halls d’immeubles. Les ventes aux enchères sont également un moyen de trouver la perle rare.
Quelle fiscalité ?
Les revenus tirés de la location d’une cave entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Si le total des loyers perçus n’excède pas 15 000 €, le bailleur relève, en principe, du régime micro-foncier et doit mentionner le montant brut de ses recettes sur sa déclaration de revenus. Le montant de ses charges déductibles étant calculé de façon forfaitaire avec l’application d’un abattement de 30 %. Dans les autres cas, le bailleur est soumis au régime réel et il lui faut inscrire le détail du calcul de son revenu net foncier sur la déclaration spécifique n° 2044, puis le reporter sur sa déclaration de revenus.
À noter que le bailleur, qui est placé sous le régime micro-foncier, peut opter, s’il y a intérêt, pour le régime réel en déposant la déclaration n° 2044. Mais attention, cette option est irrévocable pendant 3 ans.
Source : Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Jeroen Peys