Ce qu’il faut retenir
Il appartient au propriétaire de demander une autorisation de changement d’usage du bien d’habitation en vue d’une location en meublé de tourisme, et ce, même lorsque son locataire envisage la sous-location de manière temporaire de ses biens.
Par ailleurs, lorsqu’un occupant sans droit ni titre, sous-loue de manière illégale un logement sur une plateforme dédiée à la location, les revenus qu’il en tire reviennent de plein droit au propriétaire.
Cass. civ. 3 du 12 juil. 2018, n°17/20654
CA Paris, du 5 juin 2018, n°16-10684
Conséquences pratiques
Un propriétaire est responsable de la mise en location temporaire « illégale » de son immeuble à une clientèle n’y élisant pas domicile. S’il autorise son locataire à réaliser cette sous-location, il encourt lui-même une amende, s’il n’a pas respecté l’ensemble des conditions permettant le changement d’usage de son bien. Le locataire ne peut pas être tenu pour responsable de ce manquement.
Dans le cas de l’espèce, le propriétaire a été condamné à une amende de 20 000 €.
Par conséquent, en cas de location destinée à une clientèle de passage, le propriétaire devra veiller à obtenir une autorisation préalable, même si il n’est pas directement en charge de cette location. Lorsqu’il a connaissance de l’intention de sous louer sur de courtes périodes, il en est responsable.
Attention :
Les baux (en meublé) signés depuis le 27 mars 2014, le locataire qui veut sous-louer son logement doit obtenir l’accord préalable de son bailleur. Le locataire doit obligatoirement fournir deux documents au sous-locataire : l’autorisation écrite du bailleur et une copie du contrat de bail en cours. Une sous-location sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail du locataire initial et de son sous-locataire.
Pour les anciens baux, si le bail ne possède aucune clause interdisant la sous-location, le locataire peut sous-louer son logement.
Mieux vaut à titre de précaution interdire cette sous-location. Reste qu’en pratique, beaucoup de locataires sous-louent leur logement sans en informer le propriétaire.
Pour aller plus loin
Autorisation liée au changement d’usage (Cass. civ. 12 juill. 2018, n°17-20.654)
Contexte
Depuis la loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014), les locations touristiques de courte durée sont encadrées.
Le non-respect des dispositions relatives à la location de meublés de tourisme entraine des sanctions, l’arrêt de la Cour de Cassation ici commenté en est une parfaite illustration.
Faits et procédure
Monsieur X, propriétaire d’un logement à usage d’habitation, l’a proposé à la location sur plusieurs sites internet (booking.com, budgetplaces.com et Habitat Parisien). Il a également conclu un contrat de location avec la société Habitat Parisien, autorisant expressément celle-ci à sous-louer le bien de manière temporaire.
Le procureur de la République a assigné Monsieur X en paiement d’une amende civile pour ne pas avoir respecté la demande d’autorisation préalable en cas de changement de destination du bien.
Monsieur X fait appel de la décision de l’avoir condamné au paiement d’une amende civile de 20 000 €.
Sa demande est rejetée. Il forme un pourvoi en cassation.
Arrêt
La Cour de Cassation rejette le pourvoi demandé par Monsieur X. La circonstance que le propriétaire avait connaissance de la mise en sous-location du logement par le locataire n’est pas de nature à dégager sa responsabilité. Elle confirme la condamnation du propriétaire à une amende de 20 000 € !
Analyse
L’arrêt de la Cour de Cassation met en exergue la législation actuelle entourant les locations saisonnières et plus précisément les meublés touristiques.
Remarque :
L’autorisation de transformation est obligatoire :
- dans les communes de plus de 200 000 habitants,
- dans les Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne,
- depuis la loi Alur du 24 mars 2014, dans les communes l’ayant décidé.
Enfin, L’autorisation de la municipalité en cas de transformation d’un logement en location saisonnière (nécessaire dans les communes de plus de 200 000 habitants, dans les Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et dans les communes l’ayant décidé), peut être remplacée par une procédure de substitution. Un numéro est alors attribué et doit être mentionné dans les annonces locatives et permet de contrôler plus efficace des locations saisonnières au sujet de leur autorisation administrative.
Cette procédure de substitution s’applique à toutes les locations saisonnières, y compris de la résidence principale du bailleur bien qu’ils soient dispensés de l’autorisation en mairie de droit commun et de l’autorisation de transformation depuis la loi Alur.
Sur la sous-location sans droit ni titre (CA Paris 05 juin 2018, n°16/10684)
Contexte
La sous-location d’un bien par un occupant sans droit ni titre entraine des conséquences pour ce dernier. Les loyers qu’il a perçus doivent être restitués au propriétaire ; il s’agit de fruits civils.
Faits et procédure
Monsieur X, suite au décès de son père est devenu propriétaire de parts de SCI, dans laquelle se trouve un bien loué. Ce dernier a donné un congé pour reprise aux locataires présents dans le bien. Les locataires contestent le congé et se maintiennent dans les lieux.
Dans l’intervalle, ces derniers proposent le bien à la location sur la plateforme AirBnb, pour une durée de trois ans, moyennant environ 28 000 €.
Par suite, le Tribunal d’instance de Paris valide le congé pour reprise délivré par le propriétaire, et considère les locataires comme occupants sans droit ni titre, et le condamne à payer une indemnité d’occupation. Ils interjettent appel.
Arrêt
La Cour d’appel de Paris confirme le jugement de première instance et condamne, en plus, les occupants à reverser au propriétaire le montant des sommes perçues au titre de la mise en location du bien sur le site AirBnb. Les occupants n’ayant pas le statut de « locataire », les recettes doivent être considérées comme des fruits civils, revenant de plein droit au propriétaire.
Analyse
Pour considérer que les loyers perçus sont des fruits civils, revenant de plein droit au propriétaire, la Cour d’appel a fondé sa décision sur les articles 546 et 547 du Code civil.
L’article 546 dispose notamment que » La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement » .
Source: Fidroit