Une société pour de la location meublée : une fausse bonne idée ?
Le recours à une société pour exercer l’activité de loueur en meublé est possible. Cependant, attention aux pièges…
Quelle forme de société ?
La société civile n’est pas appropriée
La location meublée étant fiscalement considérée comme une activité commerciale, la société civile doit être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Dans ce cas, la plupart des avantages fiscaux recherchés ne peuvent plus être atteints :
– les déficits ne peuvent plus être imputés sur le revenu global de l’investisseur,
– la plus-value réalisée n’est plus soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (si LMNP), ou des plus-values professionnelles (si LMP).
– les résultats seraient doublement imposés : à l’impôt sur les sociétés au sein de la société et à l’impôt sur le revenu chez les associés lors des distributions de dividendes en revenus de capitaux mobiliers (RCM).
Cas particuliers
Vous avez une SCI avec des immeubles loués nus. Vous souhaitez les louer meublés :
– Changez préalablement la nature de votre société (SARL de famille) au risque de passer à l’IS.
Vous détenez, dans une SCI, votre résidence secondaire que vous louez pour quelques semaines (location saisonnière) :
– La société peut être taxée d’office à l’impôt sur les sociétés.
Choisissez plutôt la SARL de famille
La SARL est normalement soumise à l’impôt sur les sociétés mais, sur option et sous conditions, vous pouvez choisir une «SARL de famille» pour conserver le régime fiscal des BIC. Ainsi, l’imposition est réalisée chez les associés comme si le bien était détenu en direct. Le régime de la location meublée s’applique alors.
Conditions pour la SARL de famille
– avoir pour associés uniquement des parents en ligne directe (grands-parents, enfants, petits-enfants…), frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS.
– exercer exclusivement une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole.
La SARL de famille devient taxable à l’Impôt sur les Sociétés lorsque l’une des conditions n’est plus remplie.
Quels sont les avantages de recourir à une société…
La transmission aux enfants du bien loué en meublé est facilitée lorsque l’activité est exercée au travers d’une société.
En effet, pour faire participer les enfants, vous pouvez :
– Soit leur donner de l’argent qu’ils apporteront à la société. Les enfants profiteront de l’enrichissement de la société au prorata de leurs droits dans le capital.
Les associés d’une SARL ont une responsabilité limitée au montant de leur apport.
– Soit leur donner la nue-propriété des parts de la société. En vous réservant l’usufruit, vous transmettez à moindre coût et conservez tout de même les revenus de la société.
De plus, la donation de parts permet d’accéder aux avantages de la donation-partage en présence de plusieurs enfants. En effet, pour «figer» les valeurs des biens donnés au jour de la donation, une donation-partage doit réaliser un vrai partage qui n’existe pas en cas de transmission de biens indivis. Une donation de parts sociales numérotées permet de contourner l’indivision et de traiter de manière égale tous les enfants au jour de la succession.
Par ailleurs, la gestion comptable et fiscale de l’activité est facilitée lorsque le démembrement est réalisé sur les parts.
Enfin, le statut social de l’associé dépendra du caractère majoritaire (RSI) ou minoritaire/égalitaire (régime salarié) du gérant. L’affiliation à un régime social ne dépend donc plus du caractère professionnel ou non du loueur mais du pourcentage de capital détenu par l’associé dans la société. La validation de trimestres de retraite supplémentaires est donc facilitée par rapport à une activité exercée en entreprise individuelle.
… mais il n’y a pas que des avantages !
La réduction d’impôt sur le revenu «Censi Bouvard» (LMNP en résidences services : étudiants, EHPAD…) n’est pas accessible lorsque l’activité est réalisée en société.
Les conditions pour obtenir une exonération d’ISF sont différentes de celles applicables à l’entrepreneur individuel (cf supra). En société, il faut que l’associé exerce au sein de la société son activité professionnelle principale, c’est-à-dire que concrètement le gérant accomplisse des actes précis et des diligences réelles. L’exonération ISF est peu fréquente si la personne est en activité par ailleurs.
En conclusion
En utilisant les subtilités des régimes LMP ou LMNP en fonction de vos objectifs patrimoniaux présents et futurs, la location meublée constitue souvent une solution pertinente pour développer votre patrimoine dans un environnement fiscal favorable.
Bonne nouvelle : Retour de la réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité.
La loi de finances rectificative pour 2015 réintroduit cette réduction d’impôt qui devait prendre fin au 31 décembre 2015 ! Elle est égale aux 2/3 des dépenses réalisées.