Deuxième anniversaire de la loi Alur : décrets d’application, Visale, plafonnement des loyers, Pinel …
Ce qu’il faut retenir
Poursuite de publication des décrets d’application de la loi Alur
Poursuite de l’instauration du plafonnement des loyers en valeur absolue (Lille fin 2016, première couronne parisienne, Grenoble …)
Projet d’extension de la Caution locative Visale aux chômeurs et aux jeunes
Possible prorogation du Pinel au-delà de 2016
Conséquences pratiques
On sera attentif à la publication des décrets d’application dont l’effet est l’entrée en vigueur de nouvelles obligations.
Il apparaît selon certaines études que les nouvelles règlementations ne sont que modérément respectées par les bailleurs et professionnels de l’immobilier.
L’éventuel plafonnement des loyers à Lille, en première couronne ou à Grenoble doivent être étudiés pour apprécier l’opportunité d’eventuels investissements locatifs dans ces zones.
Ces annonces sont réalisées en fin de mandat présidentiel et législatif.
Les dispositions actuelles pourraient faire l’objet de modifications voire d’abrogation par le nouveau pouvoir, notamment en cas d’alternance politique.
Pour aller plus loin
Contexte
La loi dite Alur (et parfois « Duflot » du nom du Ministre du Logement l’ayant présentée) du 24 mars 2014 a modifié sensiblement l’environnement juridique de l’immobilier, tant dans les rapports locatifs en cas de baux de logement à usage d’habitation principale, que d’urbanisme ou encore de copropriété et des professions immobilières.
Quelques mesures ont fait l’objet d’assouplissements suite au changement gouvernemental opéré mi-2014 (Gouvernement Valls et nomination de Sylvia Pinel en remplacement de Cécile Duflot) et à l’annonce du plan de relance du logement :
- les transactions de lots de copropriété,
- l’abandon de la GUL remplacée par la Visale.
De nombreuses mesures nécessitent des décrets d’application.
Certains sont parus tardivement, comme les modèles de baux de logement à titre d’habitation principale et leur notice et d’autres sont encore non parus à ce jour.
Une des mesures les plus contestée est celle du plafonnement loyers en valeur absolue (€/m²) dans les zones tendues. Son application nécessite la mise en place d’observatoire des loyers et une volonté politique locale.
Elle n’est à ce jour en place qu’à Paris intra muros et serait introduite à Lille fin 2016.
On relèvera également que récemment la loi dite Macron du 06 août 2015 a également modifié des dispositions relatives à l’immobilier, notamment l’entrée en vigueur des dispositions de la loi Alur relatives aux baux de logement à usage d’habitation principale.
La récente Ministre du Logement Emmanuel Cosse, issue du même parti politique que Cécile Duflot, a communiqué sur la politique du Logement qu’elle souhaitait mener, notamment la poursuite de l’application de la loi Alur.
Décrets d’application de la loi Alur
La loi nécessite environ 75 décrets d’application.
A ce jour, 48 ont été publiés, et la ministre a annoncé qu’une vingtaine de décrets supplémentaires seraient publiés d’ici la fin de l’été.
Les décrets concernés devraient concerner :
- l’état des lieux,
- diagnostics techniques de sécurité,
- création d’un permis de diviser,
- contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières,
- plafonnement l’état daté et les honoraires perçus par le syndic au titre du recouvrement d’une créance,
- diagnostic complet de la copropriété.
Extension de la Visale
Une caution gratuite appelée Visa pour le logement et l’emploi (Visale) à destination des bailleurs privés a été mise en place par Action Logement.
Les locataires doivent être des salariés du secteur privé non agricole :
- en phase de précarité,
- ou de prise de fonctions,
- ou de moins de 30 ans en CDI dont le taux d’effort locatif est d’au moins 30 %.
L’éligibilité de la garantie des loyers dite Visale serait prochainement élargie à des populations non salariées :
- aux chômeurs,
- et en particulier aux jeunes.
On rappellera que l’actuelle Visale ne couvre que les 3 premières années du bail.
Si cette période peut s’avérer suffisante en présence de salariés entrant dans leur emploi, elle apparait comme limitée pour des publics offrant peu de garanties comme des personnes sans emploi.
Plafonnement des loyers
Il est annoncé la volonté de poursuivre du déploiement du plafonnement en valeur absolue des loyers dans les zones tendues (où l’évolution des loyers est déjà plafonnée – liste des communes dans le décret du 10 mai 2013).
L’introduction à Lille fin 2016 est confirmée, et une démarche en cours en Petite couronne parisienne est annoncée sans horizon temporel.
La Ville de Grenoble, dont le maire avait exprimé le souhait de mettre en place le plafonnement, pourrait suivre ainsi que d’autres.
Impayés et expulsions
Le décret pour la charte de prévention des expulsions locatives serait rapidement complété par un décret permettant aux caisses d’allocations familiales de maintenir le versement des APL aux allocataires de bonne foi même en cas d’impayés de loyers.
Dispositif Pinel
Lors de la conférence de presse, la Ministre aurait exprimé la volonté du Gouvernement de proroger le dispositif au-delà de 2016.
L’éventuelle année blanche prévue comme modalité de mise en place du prélèvement à la source risque néanmoins de perturber le dispositif, en repoussant l’effet défiscalisant pour des logements dont la livraison est prévue courant 2017 à 2019.