Loueur en meublé non professionnel : Pas d’imposition de plus-value en cas de transmission à titre gratuit
Illustration des règles dérogatoires du LMNP
Ce qu’il faut retenir
La cession d’un logement par un loueur en meublé non professionnel relève des plus-values immobilières des particuliers. Seules les cessions à titre onéreux entrainent une imposition.
Ainsi, une donation ou un décès ne génèrent pas de plus-value.
Conséquences et conseil
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- La fiscalité est ainsi très favorable à l’exercice d’une activité de LMNP sous la forme d’une entreprise individuelle.
La donation ou le décès du logement ne génèrera pas d’imposition, ni même la reprise des amortissements déduits. - Le donataire ou héritiers ou légataires pourra poursuivre l’activité de LMNP sous sa propre entreprise individuelle en inscrivant le logement pour la valeur retenue lors de la transmission et débuter un nouveau plan d’amortissement des constructions.
- En cas de transmission des parts de société, le logement n’est pas réévalué et il n’est pas ouvert de nouveau plan d’amortissement.
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Pour aller plus loin
Contexte
En matière de plus-values, un contribuable relevant des BIC relève en principe des plus-values professionnels (court terme et long terme selon). Toute sortie de l’actif entraine une imposition. Ainsi, si la vente de l’actif entraine une imposition, c’est aussi le cas en cas de donation, décès, ou encore retrait du bilan de l’entreprise individuelle, ou de cessation d’activité.
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) fait figure d’exception. L’article 151 septies, VII du CGI dispose que les plus-values sur cession de logements qu’il réalise relèvent des plus-values immobilières des particuliers.
Seules les opérations à titre onéreux (et le passage à l’IS d’une société) entrainent en principe une imposition. Par conséquent, la donation ou le décès purge la plus-value latente.
Alors que certains praticiens évoquaient une possible imposition, la réponse ministérielle du 27 mai 2015 vient explicitement confirmer la non imposition du LMNP.
Réponse ministérielle
– « En application du VII de l’article 151 septies du code général des impôts (CGI), les plus-values réalisées lors de la cession des biens immobiliers faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers, défini aux articles 150 U à 150 VH du même code.
– En application du I de l’article 150 U du CGI, sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier ou d’un droit y afférent. Sont hors du champ d’application du dispositif les transmissions à titre gratuit.
– Il est donc confirmé que la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu. »
Analyse
L’absence d’imposition du LMNP en cas de donation, mais également pour d’autres situations où le fait générateur de la plus-value immobilière des particuliers n’est pas constaté ( en cas de décès, cessation d’activité ou de retrait du bilan de l’entreprise individuelle), est ainsi confirmée.
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