Ce qu’il faut retenir
Valorisation des titres de sociétés détenant des actifs immobiliers
Une méthode de calcul de la valeur des titres de sociétés détenant des biens immobiliers serait légalement instituée en retenant un ratio entre la valeur des actifs immobiliers et la valeur de la totalité des actifs détenus par la société.
| Valeur vénale des titres | X | valeur vénale des actifs immobiliers imposables détenus par la société |
| valeur réelle de l’ensemble des actifs détenus par la société |
Exonération des titres représentant moins de 10 % du capital social
Lorsque le redevable et son foyer fiscal IFI détiennent, directement ou indirectement, des titres représentant moins de 10 % du capital ou des droits de vote d’une société opérationnelle, ces titres détenus par le redevable ne seraient pas imposables.
Cette exonération serait élargie aux titres détenus par la société du redevable lorsque le redevable détient indirectement, ou le cas échéant directement avec son foyer fiscal IFI, moins de 10 % du capital ou des droits de vote. Cependant ces titres resteraient imposables lorsque le redevable contrôle la société ou se réserve la jouissance en fait ou en droit des actifs immobiliers.
Actifs immobiliers détenus au travers d’un contrat d’assurance-vie
L’imposition des contrats d’assurance et produits assimilés (contrat de capitalisation) a été précisé : la valeur imposable serait la valeur représentative des unités de comptes composées des actifs immobiliers. Ceci exclurait les fonds euros du champ d’imposition de l’IFI.
Dettes non déductibles
L’étendu des dettes non déductibles contractées par une société détenant des actifs immobiliers ont été modifiées.
Les dettes contractées par une société (directement ou non) en vue d’acquérir des biens immobiliers imposables auprès du redevable ou de son foyer fiscal IFI resterait non déductibles mais un tempérament a été ajouté : ces dettes pourraient être déductibles s’il n’y a pas un objectif principalement fiscal.
La non-déductibilité des prêts familiaux serait expressément étendue aux dettes contractées par une société (prêt, compte courant d’associé) auprès du groupe familial du redevable (conjoint, partenaire de PACS, concubin notaire, enfant mineurs, descendants majeurs, ascendants, frères et soeurs) Initialement il semblait toutefois que ces prêts étaient déjà visés par le principe de non-déductibilité.
Dons à certains organismes
La période de versement ne serait finalement pas l’année civile (soit au plus tard le 31 décembre N-1) mais resteraient, comme pour l’ISF les versements réalisées entre les dates limite de dépôt des déclarations N et N+1, soit au plus tard à la date limite de dépôt des déclarations IFI de l’année N.
Conséquences pratiques
Les souscriptions FIP, FCPI et ISF-PME réalisées depuis la mi-juin 2017 et jusqu’au 31 décembre 2017 ouvriront bien droit à réduction.
Pour les pactes Dutreil ISF en cours, avec une durée de conservation de 6 ans, les contribuables devront conserver leurs titres pendant la durée résiduelle pour ne pas remettre en cause l’exonération des années précédentes.
A retenir également :
- les sociétés non opérationnelles ne seraient plus pénalisées par l’actuel article 885 0 quater du CGI puisque les actifs immobiliers affectés à une activité opérationnelle (accessoire) seraient désormais exonérés ;
- les actifs immobiliers détenus par une société opérationnelle, même non affectés à l’activité opérationnelle de la société, seraient exonérés pour les associés minoritaires (détenant moins de 10 %) ;
- le choix entre l’usufruit légal ou conventionnel (donation entre époux) aurait désormais un impact déterminant en matière d’IFI, par ailleurs, les nus propriétaires dont le démembrement est issu de successions ouvertes après le 1er juillet 2002 seraient désormais redevables potentiellement de l’IFI au prorata du barème de l’article 669 du CGI.
Attention : Nouvelles conséquences suite à l’adoption en première lecture
Les associés minoritaires détenant des participations indirectes dans des sociétés propriétaires d’actifs immobiliers seraient exonérés au même titre que les associés minoritaires détenant des participations directes dans ces sociétés.
Les fonds euros détenant au sein des contrats d’assurance-vie, et représentant des actifs immobiliers, ne seraient pas imposables à l’IFI (seules les unités de compte investis en immobilier seraient imposables).
L’ensemble des comptes courants au nom du redevable ou de l’un des membres du groupe familial (conjoint, partenaire de PACS, concubin notaire, enfants mineurs, descendants majeurs, frères et sœurs), ne seraient pas déductibles (ils ne permettraient pas de réduire la valeur des titres).
Pour aller plus loin
Généralités
A compter du 1er janvier 2018, l’ISF serait supprimé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dont le régime serait fixé aux nouveaux articles 964 à 983 du CGI.
Certaines dispositions resteraient identiques au régime antérieur : seuil d’imposition à 1,3 million d’€, barème, exonération des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle (détenus en direct ou au travers d’une société), exonération des bois et forêts et des baux ruraux à long terme, régime des impatriés ou encore plafonnement par les revenus.
Seraient soumis à l’IFI les contribuables dont le patrimoine immobilier non affecté à une activité professionnelle est supérieur à 1,3 million d’€ : les autres biens seraient exclus de l’assiette.
Tous les redevables devraient désormais déclarer leur patrimoine avec leur déclaration de revenu annuelle (des annexes seraient également à compléter). Il n’y plus de distinction entre les redevables ayant un patrimoine inférieur ou supérieur à 2, 57 millions d’€. (paragraphe 118 de l’article 12 du projet de loi)
Le recouvrement serait désormais effectué selon les mêmes modalités, sûretés, privilèges, garanties et sanctions que l’impôt sur le revenu (et non plus calqué sur les droits de mutation à titre gratuit). (paragraphes 156 et 176 de l’article 12 du projet de loi)
Le plafonnement des impôts à 75 % des revenus serait conservé en l’état, y compris le dispositif anti-optimisation « cash box » mis en place par la loi de finances pour 2017 permettant de prendre en compte les revenus distribués à une société à l’IS contrôlée par le redevable. (paragraphe 110 de l’article 12 du projet de loi)
Actifs imposables
Les titres de sociétés seraient imposables à concurrence de la valeur des titres représentative des actifs immobiliers. Cette valeur est calculée en tenant compte du ratio entre les actifs immobiliers et le total des actifs détenus par la société.
| Valeur vénale des titres | X | valeur vénale des actifs immobiliers imposables détenus par la société |
| valeur réelle de l’ensemble des actifs détenus par la société |
En tout état de cause, aucun rehaussement d’IFI ne serait effectué si le redevable n’est pas en mesure d’estimer la fraction taxable des actifs immobiliers, sauf lorsque le redevable :
- contrôle, au sens de l’article 150-0 B ter, la société propriétaire des immeubles ;
- ou détient, directement ou indirectement, plus de 10 % de la société propriétaire des immeubles ;
- ou se réserve en fait ou en droit la jouissance des biens immobiliers ;
- ou sur un contrat d’assurance-vie rachetable au prorata de la fraction représentative des actifs immobiliers (SCI, SCPI et OPCI notamment – paragraphe 38 de l’article 12 du projet de loi).
L’abattement légal de 30 % sur la valeur libre d’occupation de la résidence principale serait conservé. Les tolérances en matière de décote pour illiquidité et reflétant la valeur vénale (immeubles loués, indivision, parts de sociétés familiales ou contenant une clause d’agrément, etc.) resteront transposables.
Détention en démembrement
L’usufruitier resterait en principe redevable de l’IFI sur la pleine propriété des biens. Mais par exception, l’imposition resterait répartie au prorata de l’article 669 lorsque le démembrement est issu :
- d’une succession : C. civ. art. 757 (usufruit légal du conjoint) 1094 (ancien usufruit des ascendants), 1098 (usufruit forcé en présence d’enfants non communs) : l’usufruit conventionnel prévu à l’article 1944-1 du code civil resterait exclu ;
- de la vente de la nue-propriété à un acquéreur qui n’est pas un héritier au sens de l’article 751 du CGI ;
- d’une donation de l’usufruit à l’État, aux départements, aux communes ou syndicats de communes et à leurs établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère administratif et aux associations reconnues d’utilité publique. (paragraphes 28 à 32 de l’article 12 du projet de loi)
Attention : L’usufruit légal du conjoint du nouveau régime prévu à l’article 757 du code civil (décès survenus depuis le 1er juillet 2002) bénéficierait désormais de la répartition de la charge de l’IFI.
Au contraire, en cas d’usufruit légal du conjoint de l’ancien régime prévu à l’article 767 du code civil (décès survenues avant le 1er juillet 2002) l’usufruitier serait taxé sur la pleine propriété.
| Origine du démembrement | ISF (avant 2018) | IFI (à compter de 2018) |
|---|---|---|
| Ancien usufruit légal (ancien art 767 du CGI) Décès antérieurs au 1er juillet 2002 | Imposition au prorata de l’article 669 du CGI | Imposition de la pleine propriété chez l’usufruitier |
| Nouvel usufruit légal (art. 757 du CGI) Décès après le 1er juillet 2002 | Imposition de la pleine propriété chez l’usufruitier | Imposition au prorata de l’article 669 du CGI |
| Usufruit conventionnel (donation entre époux) | Imposition de la pleine propriété chez l’usufruitier | Imposition de la pleine propriété chez l’usufruitier |
Détention en fiducie et trust
Les actifs immobiliers détenus dans des fiducies ou des trusts resteraient imposables chez le constituant (à l’exception des trusts irrévocables dont les bénéficiaires sont des organismes d’intérêt général et dont l’administrateur est soumis à la loi d’un Etat ayant une convention anti-fraude avec la France qui resterait eux, non imposables).
(paragraphes 33 à 35 de l’article 12 du projet de loi)
Le prélèvement spécifique de l’article 990 J CGI applicable aux trusts non déclarés serait maintenu.
Détention en crédit-bail ou location-accession
Les actifs immobiliers seraient imposables chez le preneur (ou l’accédant) sous déduction des loyers ou redevances restant dus et du montant de l’option d’achat.
(paragraphes 36 à 37 de l’article 12 du projet de loi)
Actifs exonérés
Les immeubles et droits immobiliers (bâtis ou non) non affectés à une activité opérationnelle seraient soumis à l’IFI qu’ils soient détenus :
- en direct (paragraphe 15 de l’article 12 du projet de loi) ;
- ou par une société patrimoniale (gestion de son propre patrimoine immobilier) ou opérationnelle à proportion de la valeur des biens immobiliers non affectés à une exploitation opérationnelle (paragraphe 16 de l’article 12 du projet de loi).
Actifs non imposables – Biens et droits non immobiliers
Ne seraient désormais plus imposables :
- les actifs financiers : comptes bancaires, compte-titres, livrets, PEA, valeurs mobilières (autres que celles représentatives d’actifs immobiliers) , etc. ;
- les meubles : meubles meublants, yachts, bijoux, or, lingots, voitures, etc. (sous réserve d’amendement concernant notamment les biens dit de luxe) ;
- les droits incorporels : fonds de commerce, brevets, certaines créances (sauf exceptions : prêt à soi-même ou prêt familial – voir infra) ou rentes viagères, contrats de capitalisation et contrat d’assurance-vie (à l’exception de la part représentative d’actifs immobiliers détenus au travers d’unités de compte), etc.
Biens professionnels – affectés à l’activité professionnelle
Principes
Les biens et droits immobiliers affectés à une activité opérationnelle (commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, industrielle, artisanale, agricole ou libérale) seraient exonérés d’IFI qu’ils soient détenus en direct ou au travers d’une société IS ou IR. (paragraphes 58 à 78 de l’article 12 du projet de loi)
Lorsque les biens sont détenus au travers d’une société (IR ou IS), ils doivent être affectés à l’activité opérationnelle :
- de la société propriétaire des actifs immobiliers : que cette société soit détenue par le redevable directement ou indirectement (paragraphes 19 et 20 de l’article 12 du projet de loi) ;
- de la société qui détient directement la société propriétaire des actifs immobiliers (paragraphe 20 de l’article 12 du projet de loi) ;
- d’une société filiale de la société opérationnelle, laquelle détient directement ou par personne interposée la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision dans la filiale (paragraphe 20 de l’article 12 du projet de loi).
Attention : Pour bénéficier de l’exonération d’ISF, la société doit avoir une activité principale opérationnelle (voir notre actualité précédente) à défaut aucune exonération même partielle n’est accordée. Cette condition ne serait, a priori, pas reprise pour l’IFI, ainsi une société qui aurait pour activité principale la gestion de son propre patrimoine, et une activité accessoire opérationnelle, bénéficierait de l’exonération à hauteur des actifs immobiliers affectés à cette activité opérationnelle.
Pour la qualification de bien professionnel, les conditions liées au redevable resteraient identiques :
- exercice en direct : l’activité éligible devrait être l’activité principale du redevable ;
- exercice au travers d’une société IR, le redevable devrait exercer son activité principale dans la société ;
- exercice au travers d’une société IS, le redevable devrait exercer l’une des fonctions de direction énumérée par la loi (l’ancien article 885 O bis serait remplacée par l’article 975, III du CGI) percevoir une rémunération normale qui devrait représenter au moins 50 % des revenus professionnel et détenir au moins 25 % des droits de vote (sauf cas des gérants de SARL et associés de sociétés de personnes) ;
- exercice au travers d’une société IS, le redevable devrait exercer l’une de fonction de direction précitées et les titres qu’il détient devraient représenter plus de 50 % de la valeur brute de son patrimoine y compris les biens et droits immobiliers.
Détention de moins de 10 % dans une société opérationnelle
Dans l’hypothèse où le redevable n’exerce pas son activité professionnelle ou une fonction de direction dans la société, seraient également exonérés les titres de sociétés ayant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale dont les membres du foyer fiscal IFI détiennent directement ou indirectement moins de 10 % du capital ou des droits de vote. (paragraphe 17 de l’article 12 du projet de loi)
De même, ne seraient pas imposables les titres détenus directement ou indirectement par la société du redevable lorsque le redevable détient, indirectement ou directement, seul ou avec son foyer fiscal IFI, moins de 10 % du capital ou des droits de vote de la société propriétaire des actifs immobiliers. Cependant les titres détenus directement par la société du redevable resteraient imposables lorsque que le redevable contrôle la société ou se réserve la jouissance en fait ou en droit des actifs immobiliers.
Attention : En conséquence, même si les actifs immobiliers ne sont pas affectés à l’activité opérationnelle de la société, les associés minoritaires (moins de 10 %) ne seraient pas imposables sur ces actifs.
Activité de location meublée
En cas d’exercice en direct, seuls les loueurs meublés professionnels seraient exonérés (inscription au RCS, recettes supérieurs à 23 000 € et représentant 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal IFI pour lesquels il n’est pas tenu compte des pensions et rentes). Les loueurs en meublés non professionnels resteraient imposables sur la valeur des immeubles. (paragraphe 60 de l’article 12 du projet de loi)
En cas d’exercice au travers d’une société (SARL de famille par exemple), la location meublée ne serait pas en principe éligible à l’exonération sauf si le redevable répond aux conditions d’exonération nécessaires en cas de détention au travers d’une société IR (activité principale) ou IS (fonction de direction, rémunération et détention du capital – voir supra). (paragraphe 26 de l’article 12 du projet de loi)
Holding
Les sociétés qui gèrent principalement leur propre patrimoine ne sont pas considérées comme ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
En revanche les holdings animatrices sont considérées comme commerciales. Ce sont celles qui, outre la gestion d’un portefeuille de participations, participent activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales et rendent, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers. (paragraphes 23 et 25 de l’article 12 du projet de loi)
Passifs déductibles
Seules les dettes contractées par le redevable et afférentes aux biens imposables seraient déductibles, le cas échéant à proportion de la fraction imposable.
Il s’agirait :
- des dépenses d’acquisition (emprunt immobilier ou emprunt souscrit en vue d’acquérir l’immeuble ou les titres de la société détenant les actifs immobiliers) ;
- des dépenses d’amélioration, de construction, d’agrandissement ;
- des dépenses d’entretien de réparation dont le propriétaire n’a pas obtenu remboursement par le locataire au 31 décembre de l’année départ du locataire ;
- des impositions autres que celles incombant à l’occupant. (paragraphes 45 à 50 de l’article 12 du projet de loi)
Les impôts équivalents à l’IFI acquittés à l’étranger seraient déductibles de l’assiette de l’IFI à hauteur du montant de l’IFI acquitté au titre des actifs immobiliers situés hors de France. (paragraphes 114 de l’article 12 du projet de loi)
Attention : Ne seraient plus déductibles :
- les dépenses liées aux biens autres qu’immobiliers : prêts automobiles, découverts bancaires, dettes de quasi-usufruit, droits de successions non encore acquittés au 1er janvier de l’année (sauf s’ils ne rapportent à des actifs immobiliers imposables), etc
- l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, y compris l’impôt correspondant aux revenus des immeubles mis en location (revenus fonciers, BIC des locations meublées)
(paragraphe 49 de l’article 12 du projet de loi) - les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant : notamment la taxe d’habitation (mais la taxe foncière resterait déductible),
- les prêts « in fine » : le capital restant dû correspondant au montant total de l’emprunt ne pourraient plus être porté au passif : cette dette serait diminuée progressivement tous les ans d’un amortissement fictif.
(paragraphe 52 de l’article 12 du projet de loi)Exemple :
Crédit in fine d’un montant de 100 000 € d’une durée de 10 ans
Amortissement fictif : 100 000 / 10 = 10 000 €
Montant déductible l’année 1 : 100 000 € – (100 000 x 1 /10) = 90 000 €
Montant déductible l’année 2 : 100 000 € (100 000 x 2 /10) = 80 000 €
Etc. - les prêts à soi-même :
- les dettes contractées par une société pour l’acquisition d’actifs immobiliers auprès du redevable (directement ou indirectement) ou d’un membre du foyer fiscal IFI dans le seul cas où cette opération a un objectif principalement fiscal.
Exemple :
Ventes d’immeubles par le redevable à une société en contrepartie d’une inscription en compte courant d’associé.
- les prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal IFI auprès d’une société contrôlée par le redevable (au sens de l’article 150-0 B ter, III, 2°) seul ou conjointement avec son conjoint, leurs ascendants, descendants ou frères et sœurs directement ou indirectement.
(paragraphe 55 de l’article 12 du projet de loi)
- les dettes contractées par une société pour l’acquisition d’actifs immobiliers auprès du redevable (directement ou indirectement) ou d’un membre du foyer fiscal IFI dans le seul cas où cette opération a un objectif principalement fiscal.
- les prêts familiaux :
- des prêts contractés par le redevable auprès de ses ascendants, descendants (enfants majeurs) frères et sœurs ou de ceux de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire sauf à démonter le caractère normales des conditions du prêt (respect des échéances, effectivité des remboursements, etc.)
(paragraphe 53 et 54 de l’article 12 du projet de loi) - des prêts contractés par une société (directement ou indirectement par une ou plusieurs sociétés interposées)) auprès du groupe familial du redevable (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, enfants mineurs, descendants majeurs, frères et sœurs) pour l’acquisition ou la réalisation de travaux immobiliers (entretien, réparation amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement). Ces dettes ne sont pas déductibles à proportion de la participation de ces mêmes personnes dans la société emprunteuse sauf à démonter le caractère normales des conditions du prêt (respect des échéances, effectivité des remboursements, etc.)
- des prêts contractés par le redevable ou son groupe familial auprès d’une société contrôlée (au sens de l’article 150-0 B ter du CGI directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés interposées) pour l’acquisition ou la réalisation de travaux immobiliers (entretien, réparation amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement). Ces dettes ne sont pas déductibles à proportion de la participation de ces mêmes personnes dans la société prêteuse sauf à démonter le caractère normales des conditions du prêt (respect des échéances, effectivité des remboursements, etc.)
- des prêts contractés par le redevable auprès de ses ascendants, descendants (enfants majeurs) frères et sœurs ou de ceux de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire sauf à démonter le caractère normales des conditions du prêt (respect des échéances, effectivité des remboursements, etc.)
Lorsque la valeur vénale des actifs immobiliers imposables est supérieure à 5 millions d’€, la prise en compte des dettes qui représentent plus de 60 % de la valeur imposable serait minorée :
- la fraction de l’endettement inférieur à 60 % de la valeur imposable serait déductible en totalité ;
- la fraction de l’endettement supérieur à 60 % de la valeur imposable ne serait déductible que pour la moitié de sa valeur. (paragraphe 56 de l’article 12 du projet de loi)
Réductions d’ISF
Seule la réduction en faveur des dons à certains organismes serait maintenue (et toujours plafonnée à 50 000 €). La période de versement retenu pour l’IFI de l’année N resteraient finalement la période entre la date limite de dépôts des déclarations de l’année N-1 et la date limite de dépôt des déclarations de l’année N (et non l’année civile comme c’est le cas pour la réduction d’IR au titre des dons aux œuvres). (paragraphe 91 et suivant de l’article 12 du projet de loi)
Consulter l’amendement
Attention : Les réductions FIP, FCPI et souscriptions au capital de PME seraient supprimées à compter du 1er janvier 2018.
Ces réductions seraient maintenues pour les souscriptions réalisées avant le 31 décembre 2017 et seraient imputables sur l’IFI 2018. (paragraphe 214 de l’article 12 du projet de loi)
A priori, la réduction FIP, FCPI et investissement au capital de PME au titre de l’IR ne serait pas majorée pour compenser la suppression de la réduction ISF-PME.
Source : Fidroit